fix(estimator): убрать предикат по deals.rooms, а не подставлять в него area-бакет

Разворот предыдущего коммита ветки (a780e3e6) на корень: вместо подстановки `area_bucket(area)` в предикат `d.rooms = ...` предикат УДАЛЁН во всех трёх местах. ПОЧЕМУ НЕ БАКЕТ. `deals.rooms` — синтетика из площади (321 559 из 321 560 сделок удовлетворяют `rooms == area_bucket(area_m2)`, max(rooms)=4), значит `d.rooms = X` тождественно `d.area_m2 ∈ [граница_X, граница_X+1)`. Это ВТОРОЙ, ступенчатый фильтр по площади поверх полосы `area_m2 BETWEEN :area_min AND :area_max`, стоящей строкой ниже. Прод-замер по 1179 реальным запросам (trade_in_estimates, 2026-09-12) — какая доля полосы ±15% переживает предикат: d.rooms = комнаты клиента медиана 77.8%, у 180 запросов полоса вырезана ЦЕЛИКОМ (пересечение пусто ⇒ коридора нет никогда) d.rooms = area_bucket(area) медиана 90.0%, пустых нет, НО у 902 из 1179 полоса всё ещё усечена: 44.0 м² → сохраняется 50% полосы, 62.0 м² → 50%, 82.6 м² → 59.7%. Величину усечения задаёт не модель, а случайное положение метража относительно границ 30/44/62/85. без предиката 100% по построению Т.е. бакет-ключ чинит катастрофический случай (пустое пересечение) и оставляет произвольное усечение у 76.5% запросов. Полоса ±15% уже выражает «похожие по площади сделки» — второго фильтра по тому же признаку быть не должно. ЗАМЕР ЭФФЕКТА НА ЦЕНУ (1179 запросов, все три пути влияния коридора на headline: cap/floor, sufficiency-гейт #oblast-E, deals-headline-fallback; листинговая сторона берётся из сохранённой оценки, коридор пересчитан на сегодняшнем снимке deals для всех вариантов, поэтому сравнение apples-to-apples; реплика сверена с ПРОДОВЫМ SQL на 58 оценках × 3 варианта — 174/174 совпадений): коридор доступен n>=3: 769 → 850 (бакет, +86/−5) → 874 (без ключа, +105/−0) n>=10: 567 → 623 (бакет, +66/−10) → 691 (без ключа, +126/−2) сдвиг headline vs текущий прод бакет без ключа клиентов сдвинулось 28 120 медиана сдвига +1.0% −1.6% p10 / p90 −30.6% / +6.1% −8.6% / +4.3% сдвиг > ±10% 10 (все вниз) 10 (7 вниз, 3 вверх) сдвиг > ±25% 4 2 по путям (медиана сдвига): бакет без ключа cap/floor, радиусная медиана +3.9% (p10 −36.3%) −1.7% (p10 −5.9%) cap/floor, якорь Tier C −10.1% (5 сдвигов, 4 из них >10% вниз) −0.8% sufficiency-гейт −0.4% +0.3% deals-fallback +3.5% (p10 −20.8%) −0.1% якорь Tier A 0 (коридор не влияет: cap exempt, floor требует anchor_tier is None) Вариант без ключа даёт больше покрытия (+105/−0 против +86/−5), сдвиг с медианой около нуля и БЕЗ кластера сильных падений, тогда как бакет-ключ несёт кластер Tier C с медианой −10.1%. Худший случай (−41.8%, Малышева 84, 1к/54 м²: премиальный лот прижимается cap'ом к коридору улицы) ОБЩИЙ для обоих вариантов — он появляется от самого факта наличия коридора, а не от выбора ключа. УТОЧНЕНИЕ ФАКТА ИЗ a780e3e6: «у 818 клиентов выборка не меняется» — неверно, их 793. Скрипт классифицировал через `min(max(rooms,0),4) == area_bucket`, из-за чего 27 клиентов с 5-6 комнатами попали в «совпадающие», хотя у них выборка меняется с пустой на непустую. (Практического прироста они всё равно не получают: их метраж 158-456 м² в основном вне окна импорта `area BETWEEN 18 AND 200`.) ЯКОРЬ ПРОТИВ МОЛЧАЛИВОГО ВОЗВРАТА. Ни один тест не краснел, если импортёр начнёт писать настоящую комнатность. tests/test_3256_deals_rooms_key.py теперь ПАРСИТ CASE из deploy/import-rosreestr.sh и сверяет его границы с `area_bucket()` (поточечно, на границах и между ними); у самого CASE стоит комментарий-якорь «поменяешь на реальную комнатность — вернись в #3256». Каверза (e) харнеса: формулировка «бакеты 0-2 чисты» УБРАНА как неверная. Замер по тому же пулу, который видит `_fetch_analogs` (свежесть 14 дней, вторичка, регион 66): совпадение rooms == area_bucket — бакет 0: 69.8%, 1: 63.5%, 2: 60.1%, 3: 54.6%, 4: 30.9%. В бакетах 0-3 модальная комнатность совпадает с бакетом, в бакете 4 — нет (мода 3, 54.5% пула). Добавлена перекрёстная ссылка: каверзы (d) и (e) СКЛАДЫВАЮТСЯ (неправильное МЕСТО + неправильный СЕГМЕНТ), а не спорят. Логи витрины `/street-deals` называли `rooms=%d` комнатностью клиента, хотя фильтра по ней в запросе уже нет — теперь печатают фактический ключ (полосу площади), а комнатность помечена как контекст запроса. НЕ входит в этот PR (заводится отдельно): TVF `street_sales_vs_listings` (data/sql/211_*.sql:89,113) — там асимметричный ключ (`d.rooms` синтетика, `l.rooms` настоящая), копипастой не чинится; каверза (e) для app/tasks/landing_showcase_deals.py:415/426. Refs #3256
2026-09-12 02:25:09 +05:00 · 2026-09-12 02:25:09 +05:00 · 16d99e0f1a
commit 16d99e0f1a
parent a780e3e66e
5 changed files with 227 additions and 102 deletions
--- a/tradein-mvp/backend/app/api/v1/trade_in.py
+++ b/tradein-mvp/backend/app/api/v1/trade_in.py
@ -2185,8 +2185,11 @@ def get_street_deals(
    """ДКП-сделки Росреестра по улице целевого адреса.

    Open dataset Росреестра агрегирует адреса до улицы (без номера дома).
-    Поэтому это per-street view, не per-house. Фильтр по rooms + area
-    сужает выборку до квартир-аналогов.
+    Поэтому это per-street view, не per-house. До квартир-аналогов выборку
+    сужает полоса площади ±area_tolerance; комнатность клиента в фильтр НЕ
+    входит — `deals.rooms` не комнатность, а синтетика из той же площади
+    (#3256, см. estimator._fetch_dkp_corridor). `rooms` остаётся параметром
+    ручки: он описывает запрос и попадает в лог, но не в WHERE.

    После PR-A (#549) таблица deals содержит только ДКП (ДДУ-первичка отфильтрована
    в import-rosreestr.sh).
@ -2197,7 +2200,6 @@ def get_street_deals(
        _resolve_target_city,
        extract_street_name,
    )
-    from app.tasks.asking_to_sold_ratio import area_bucket

    now = datetime.now(tz=UTC)
    # #1381: отображаемое окно должно совпадать с SQL-фильтром ниже, который
@ -2251,7 +2253,10 @@ def get_street_deals(
              AND address ILIKE :street_pattern
              AND address ~* :street_regex
              {city_filter}
-              AND rooms = CAST(:rooms AS integer)
+              -- #3256: фильтра по rooms нет — deals.rooms синтезирована из площади
+              -- (тот же CASE 30/44/62/85, что area_bucket), т.е. это был второй
+              -- ступенчатый фильтр по площади поверх полосы ±15% ниже. Развёрнуто —
+              -- в комментарии estimator._fetch_dkp_corridor.
              AND area_m2 BETWEEN :area_min AND :area_max
              AND deal_date > NOW() - (CAST(:period_months AS integer) || ' months')::interval
              AND price_rub > 0
@ -2262,12 +2267,6 @@ def get_street_deals(
                "street_pattern": "%" + street_name + "%",
                "street_regex": r"\m" + street_name + r"\M",
                "target_city": target_city.lower() if target_city else None,
-                # #3256: deals.rooms — синтетика из площади (тот же CASE 30/44/62/85,
-                # что area_bucket), а не комнатность. Сравнение с РЕАЛЬНЫМИ комнатами
-                # клиента опустошает витрину «сделки на улице» ровно там, где площадь
-                # нетипична для комнатности (и ВСЕГДА при 5+ комнатах). Ключуем тем же
-                # area-бакетом — см. развёрнутый комментарий в estimator._fetch_dkp_corridor.
-                "rooms": area_bucket(area_m2),
                "area_min": area_min,
                "area_max": area_max,
                "period_months": period_months,
@ -2278,12 +2277,16 @@ def get_street_deals(
    )

    if not rows:
+        # #3256: лог называет ТОТ ключ, которым искали. Комнатность клиента в
+        # выборку не входит (deals.rooms — синтетика из площади), поэтому она
+        # печатается как контекст запроса, а не как параметр фильтра.
        logger.info(
-            "street-deals: no rows found street=%r rooms=%d area=%.1f±%.0f%%",
+            "street-deals: no rows found street=%r area=%.1f±%.0f%% "
+            "(ключ по комнатам не применяется, #3256; комнатность клиента=%d)",
            street_name,
-            rooms,
            area_m2,
            area_tolerance * 100,
+            rooms,
        )
        return StreetDealsResponse(
            street=street_name,
@ -2311,12 +2314,14 @@ def get_street_deals(
    top10 = [_deal_to_analog(dict(r)) for r in rows[:10]]

    logger.info(
-        "street-deals: street=%r rooms=%d area=%.1f count=%d median_ppm2=%.0f",
+        "street-deals: street=%r area=%.1f±%.0f%% count=%d median_ppm2=%.0f "
+        "(ключ по комнатам не применяется, #3256; комнатность клиента=%d)",
        street_name,
-        rooms,
        area_m2,
+        area_tolerance * 100,
        count,
        median_ppm2,
+        rooms,
    )

    return StreetDealsResponse(
--- a/tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py
+++ b/tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py
@ -1877,20 +1877,34 @@ def _fetch_dkp_corridor(
        return None
    area_min = area * (1.0 - area_tolerance)
    area_max = area * (1.0 + area_tolerance)
-    # #3256: `deals.rooms` — НЕ комнатность, а синтетика из площади (Росреестр
-    # комнатность не отдаёт; import-rosreestr.sh пишет тот же CASE 30/44/62/85, что
-    # area_bucket()). Прод-замер 2026-09-11: 321 559 из 321 560 сделок удовлетворяют
-    # rooms == area_bucket(area_m2), max(rooms) = 4. Значит предикат
-    # `d.rooms = <РЕАЛЬНЫЕ комнаты клиента>` — переодетый фильтр по площади, который
-    # ПРОТИВОРЕЧИТ area-полосе ниже, как только у клиента нетипичная для его площади
-    # комнатность: у «3 комнаты, 100 м²» пересечение [85,115] ∩ bucket3(62-85) пусто,
-    # а у любого клиента с 5+ комнатами пусто ВСЕГДА (в deals.rooms нет значения >4).
-    # Замер по 1177 реальным запросам (trade_in_estimates): у 359 (30.5%) ключ не
-    # совпадал с area-бакетом, коридор был пуст у 46.2% из них против 8.2% у
-    # совпадающих; у «3 комнаты, ≥85 м²» — 83.5% пустых, у 5-6 комнат — 100%.
-    # Ключуем сделочную сторону тем же area-бакетом: для клиентов, у которых
-    # комнатность и так совпадает с бакетом (818 из 1177), выборка не меняется.
-    deals_rooms_key = area_bucket(area)
+    # #3256: предиката по `d.rooms` здесь НЕТ НАМЕРЕННО — и это не послабление
+    # фильтра, а снятие ВТОРОГО фильтра по площади.
+    #
+    # `deals.rooms` — не комнатность, а синтетика из площади: Росреестр комнатность
+    # не отдаёт, import-rosreestr.sh пишет в эту колонку тот же CASE 30/44/62/85, что
+    # и `asking_to_sold_ratio.area_bucket()`. Прод-замер 2026-09-11: 321 559 из
+    # 321 560 сделок удовлетворяют `rooms == area_bucket(area_m2)`, max(rooms) = 4.
+    # Значит `d.rooms = X` тождественно `d.area_m2 ∈ [граница_X, граница_X+1)`, т.е.
+    # ЛЮБОЙ предикат по rooms — это ещё одна полоса по площади поверх `area_m2
+    # BETWEEN :area_min AND :area_max` ниже, режущая её по границам бакета.
+    #
+    # Замер по 1179 реальным запросам (trade_in_estimates, 2026-09-12), доля полосы
+    # ±15%, которая переживает предикат:
+    #   d.rooms = комнаты клиента  → медиана 77.8%, у 180 клиентов ОТ ПОЛОСЫ НЕ
+    #       ОСТАЁТСЯ НИЧЕГО (пересечение пусто ⇒ коридор невозможен в принципе:
+    #       «3 комнаты, 100 м²» → [85,115] ∩ bucket3[62,85) = ∅; у 5+ комнат — всегда,
+    #       в deals.rooms нет значения > 4);
+    #   d.rooms = area_bucket(area) → медиана 90.0%, ноль пустых, но у 902 из 1179
+    #       полоса всё ещё усечена — ровно там, где площадь клиента легла близко к
+    #       границе бакета (44.0 м² → сохраняется 50% полосы), т.е. величина усечения
+    #       определяется не моделью, а случайным положением метража;
+    #   без предиката → 100% по построению.
+    # Коридор строится по «похожим по площади сделкам на этой улице», и полоса ±15%
+    # уже ровно это и выражает — второй ступенчатый фильтр поверх неё только портит
+    # выборку. Историю с промежуточным вариантом `area_bucket` см. в #3256.
+    #
+    # `rooms` в сигнатуре ОСТАЁТСЯ: он всё ещё гейтит вызов (запрос без комнатности —
+    # не оценка) и не даёт молча посчитать коридор на полупустом payload.
    # #C1/#C2 city-scope (консолидировано, п.3 dedup #2488↔#2489): сделка обязана
    # быть в ГОРОДЕ целевого адреса. city приходит из _resolve_target_city (lower-case,
    # словарь ~30 крупных городов обл.66 вкл. ЕКБ + все sweep-города). deals.city в БД
@ -1911,7 +1925,7 @@ def _fetch_dkp_corridor(
                      AND d.region_code = CAST(:region_code AS int)
                      AND d.address ILIKE :street_pattern
                      AND d.address ~* :street_regex
-                      AND d.rooms = CAST(:rooms AS integer)
+                      -- #3256: фильтра по d.rooms нет — см. комментарий выше
                      AND d.area_m2 BETWEEN :area_min AND :area_max
                      AND d.deal_date > NOW()
                          - (CAST(:period_months AS integer) || ' months')::interval
@ -1930,7 +1944,6 @@ def _fetch_dkp_corridor(
                {
                    "street_pattern": "%" + street_name + "%",
                    "street_regex": r"\m" + street_name + r"\M",
-                    "rooms": deals_rooms_key,  # #3256: area-бакет, см. комментарий выше
                    "area_min": area_min,
                    "area_max": area_max,
                    "period_months": period_months,
@ -1996,7 +2009,7 @@ def _fetch_dkp_corridor(
                          AND d.region_code = CAST(:region_code AS int)
                          AND d.city IS NOT NULL
                          AND LOWER(d.city) = CAST(:target_city AS text)
-                          AND d.rooms = CAST(:rooms AS integer)
+                          -- #3256: фильтра по d.rooms нет — см. комментарий выше
                          AND d.area_m2 BETWEEN :area_min AND :area_max
                          AND d.deal_date > NOW()
                              - (CAST(:period_months AS integer) || ' months')::interval
@ -2007,7 +2020,6 @@ def _fetch_dkp_corridor(
                    ),
                    {
                        "target_city": city.lower(),
-                        "rooms": deals_rooms_key,  # #3256: area-бакет, см. выше
                        "area_min": area_min,
                        "area_max": area_max,
                        "period_months": period_months,
@ -4945,7 +4957,6 @@ async def estimate_quality(
        db,
        lat=geo.lat,
        lon=geo.lon,
-        rooms=payload.rooms,
        area=payload.area_m2,
        radius_m=base_radius_m,
    )
@ -6613,8 +6624,14 @@ def _is_plausible_deal(


 def _fetch_deals(
-    db: Session, *, lat: float, lon: float, rooms: int, area: float, radius_m: int
+    db: Session, *, lat: float, lon: float, area: float, radius_m: int
 ) -> list[dict[str, Any]]:
+    """#3256: параметр `rooms` УБРАН, а не просто перестал попадать в SQL.
+
+    Сделки Росреестра не несут комнатность (см. _fetch_dkp_corridor), поэтому
+    сравнивать её здесь не с чем — оставленный «на будущее» аргумент только
+    приглашал бы вернуть предикат, который на самом деле фильтровал по площади.
+    """
    rows = (
        db.execute(
            text(
@ -6628,7 +6645,10 @@ def _fetch_deals(
                ST_Distance(geom::geography, ST_MakePoint(:lon, :lat)::geography) AS distance_m
            FROM deals
            WHERE ST_DWithin(geom::geography, ST_MakePoint(:lon, :lat)::geography, :radius)
-              AND rooms = :rooms
+              -- #3256: фильтра по rooms нет — deals.rooms синтезирована из площади
+              -- (тот же CASE 30/44/62/85, что area_bucket), т.е. это был второй
+              -- ступенчатый фильтр по площади поверх полосы ±15% ниже. Развёрнуто —
+              -- в комментарии _fetch_dkp_corridor.
              AND area_m2 BETWEEN :area_min AND :area_max
              AND deal_date > NOW() - (:months || ' months')::interval
              AND price_rub > 0
@ -6640,11 +6660,6 @@ def _fetch_deals(
                "lat": lat,
                "lon": lon,
                "radius": radius_m,
-                # #3256: тот же ключ, что в _fetch_dkp_corridor — deals.rooms
-                # синтезирована из площади, поэтому сравнивать её с РЕАЛЬНОЙ
-                # комнатностью клиента значит молча опустошать выборку (у 5+ комнат
-                # — всегда, в deals.rooms нет значения > 4).
-                "rooms": area_bucket(area),
                "area_min": area * (1 - AREA_TOLERANCE),
                "area_max": area * (1 + AREA_TOLERANCE),
                "months": DEALS_PERIOD_MONTHS,
--- a/tradein-mvp/backend/scripts/backtest_estimator.py
+++ b/tradein-mvp/backend/scripts/backtest_estimator.py
@ -78,7 +78,8 @@ CAVEATS (read these before trusting the numbers)
      MAPE и бьёт по классам с редкой застройкой сильнее прочих: часть перекоса
      по 4+ комнатам — цена такой привязки, а не ошибка модели. Любой замер, где
      сделка связывается с КОНКРЕТНЫМ зданием по геометрии (материал стен,
-      этажность, цена собственного дома), этим скомпрометирован.
+      этажность, цена собственного дома), этим скомпрометирован. СКЛАДЫВАЕТСЯ
+      с (e) ниже (неправильное МЕСТО + неправильный СЕГМЕНТ), см. там же.
  (e) АНАЛОГИ ПОДБИРАЮТСЯ ПО СИНТЕТИЧЕСКОЙ КОМНАТНОСТИ (#3256). `deals.rooms` —
      не комнатность, а бакет площади (границы 30/44/62/85, см. import-rosreestr.sh
      и asking_to_sold_ratio.area_bucket): прод-замер 2026-09-11 — 321 559 из
@ -92,8 +93,27 @@ CAVEATS (read these before trusting the numbers)
      «4 >=85» = 130 000 ₽/м², т.е. ровно 4-комнатная полоса, хотя 66% вторички
      этого метража — 3-комнатная. СЛЕДСТВИЕ: бакеты `per_area_bucket` «3 62-85»
      и «4 >=85» НЕ ГОДЯТСЯ как цель калибровки `asking_to_sold_ratios` — они
-      меряют смещение чужого пула аналогов, а не промах коэффициента. Бакеты 0-2
-      чисты: там площадь задаёт комнатность почти однозначно.
+      меряют смещение чужого пула аналогов, а не промах коэффициента.
+      ОСТАЛЬНЫЕ БАКЕТЫ НЕ «ЧИСТЫ», а лишь МЕНЬШЕ СМЕЩЕНЫ. Прод-замер 2026-09-12
+      по ТОМУ ЖЕ пулу, который видит `_fetch_analogs` (is_active, свежесть
+      LISTINGS_FRESH_DAYS=14, вторичка, регион 66), доля объявлений с
+      `rooms == area_bucket(area_m2)`:
+          бакет 0 — 69.8% (n=2536), 1 — 63.5% (n=5977), 2 — 60.1% (n=6176),
+          бакет 3 — 54.6% (n=4117), 4 — 30.9% (n=2088).
+      Т.е. в бакетах 0-3 модальная комнатность СОВПАДАЕТ с бакетом (подмена
+      сдвигает пул на соседнюю комнатность у 30-45% лотов, направление в среднем
+      не одностороннее), а в бакете 4 мода — 3 комнаты (54.5% пула), и совпадение
+      всего 30.9%: там подмена систематически ПЕРЕКЛЮЧАЕТ пул на 4-комнатный.
+      NB: #3256 снял синтетический ключ со СДЕЛОЧНОЙ стороны (deals в
+      `_fetch_dkp_corridor`/`_fetch_deals`/`/street-deals`), а этот перекос живёт
+      на ЛИСТИНГОВОЙ стороне харнеса (`_fetch_analogs(rooms=deal.rooms)`) и
+      остаётся в силе.
+      (d) И (e) СКЛАДЫВАЮТСЯ, А НЕ СПОРЯТ: (d) says «сделка привязана к центроиду
+      улицы, а не к дому» — аналоги берутся из неправильного МЕСТА; (e) says
+      «комнатность аналога синтетическая» — из неправильного СЕГМЕНТА. Оба бьют
+      сильнее всего по крупному метражу (≥85 м²), поэтому наблюдаемый перекос
+      «4+ комнаты» — это их СУММА, и списывать его целиком на любой один из них
+      (а тем более на модель) нельзя.

 PERFORMANCE
 -----------
--- a/tradein-mvp/backend/tests/test_3256_deals_rooms_key.py
+++ b/tradein-mvp/backend/tests/test_3256_deals_rooms_key.py
@ -1,21 +1,30 @@
-"""#3256: сделочная сторона ключуется area-бакетом, а не комнатностью клиента.
+"""#3256: сделочная сторона НЕ фильтруется по `deals.rooms`.

-`deals.rooms` Росреестра — синтетика из площади (import-rosreestr.sh пишет тот же
-CASE 30/44/62/85, что `asking_to_sold_ratio.area_bucket`). Прод-замер 2026-09-11:
+`deals.rooms` Росреестра — синтетика из площади: import-rosreestr.sh пишет туда тот
+же CASE 30/44/62/85, что `asking_to_sold_ratio.area_bucket`. Прод-замер 2026-09-11:
 321 559 из 321 560 сделок удовлетворяют `rooms == area_bucket(area_m2)`,
-`max(rooms) = 4`. Поэтому предикат `deals.rooms = <РЕАЛЬНЫЕ комнаты клиента>` —
-переодетый фильтр по площади, который молча опустошает выборку, как только
-комнатность клиента нетипична для его метража (а при 5+ комнатах — всегда).
+`max(rooms) = 4`. Значит `d.rooms = X` тождественно `d.area_m2 ∈ [граница_X,
+граница_X+1)` — ЛЮБОЙ предикат по rooms был вторым, ступенчатым фильтром по площади
+поверх полосы `area_m2 BETWEEN :area_min AND :area_max`, стоящей рядом.

-Тесты ПО ЗНАЧЕНИЮ: фейковая сессия перехватывает bind-параметры, уходящие в
-Postgres, и мы сверяем ИМЕННО ЧИСЛО в ключе `rooms`. На origin/main туда уходит
-комнатность клиента (3 / 5 / 6), т.е. тест краснеет значением, а не отсутствием
-атрибута.
+Прод-замер по 1179 реальным запросам (trade_in_estimates, 2026-09-12) — какая доля
+полосы ±15% переживает предикат:
+    d.rooms = комнаты клиента   → медиана 77.8%, у 180 запросов полоса вырезана
+                                  ЦЕЛИКОМ (пересечение пусто ⇒ коридора нет никогда);
+    d.rooms = area_bucket(area) → медиана 90.0%, пустых нет, но у 902 из 1179 полоса
+                                  всё ещё усечена границей бакета;
+    без предиката               → 100% по построению.
+
+Тесты ПО ЗНАЧЕНИЮ: фейковая сессия перехватывает SQL и bind-параметры, уходящие в
+Postgres. На origin/main в каждом из трёх мест есть и предикат `rooms = ...`, и
+bind-параметр `rooms` — тесты краснеют ФАКТОМ фильтра, а не отсутствием атрибута.
 """

 from __future__ import annotations

 import os
+import re
+from pathlib import Path
 from typing import Any

 os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
@ -26,6 +35,9 @@ from app.tasks.asking_to_sold_ratio import area_bucket

 _EKB_ADDRESS = "Екатеринбург, улица Ленина, 5"

+# Путь к импортёру: tests/ → backend/ → tradein-mvp/ → deploy/
+_IMPORTER = Path(__file__).resolve().parents[2] / "deploy" / "import-rosreestr.sh"
+

 class _Result:
    """Пустой результат: и `.mappings().all()`, и итерация дают ноль строк."""
@ -51,84 +63,149 @@ class _RecordingDB:
        return _Result()


-def _rooms_keys(db: _RecordingDB) -> list[Any]:
-    """Значения bind-параметра `rooms` из всех запросов к deals."""
-    return [p["rooms"] for _sql, p in db.calls if "rooms" in p]
+def _rooms_predicates(db: _RecordingDB) -> list[str]:
+    """Строки SQL, где по rooms стоит СРАВНЕНИЕ (предикат), из всех запросов к deals.
+
+    Ищем `rooms =` / `rooms IN` / `rooms BETWEEN` (с необязательным алиасом `d.`).
+    Колонка `rooms` в SELECT-списке витрины — не предикат и сюда не попадает.
+    """
+    rx = re.compile(r"\b(?:\w+\.)?rooms\s*(?:=|<|>|IN\b|BETWEEN\b)", re.IGNORECASE)
+    hits: list[str] = []
+    for sql, _params in db.calls:
+        if "deals" not in sql.lower():
+            continue
+        hits += [line.strip() for line in sql.splitlines() if rx.search(line)]
+    return hits


-# ── ДКП-коридор (клампит headline и ставит radius-floor) ──────────────────────
+def _rooms_binds(db: _RecordingDB) -> list[Any]:
+    """Значения bind-параметра `rooms`, ушедшие в запросы к deals (должно быть пусто)."""
+    return [p["rooms"] for sql, p in db.calls if "rooms" in p and "deals" in sql.lower()]


-def test_dkp_corridor_keys_deals_by_area_bucket_not_client_rooms() -> None:
-    """«3 комнаты, 100 м²»: в deals уходит бакет 4, а не 3.
+def _area_bands(db: _RecordingDB) -> list[tuple[float, float]]:
+    return [
+        (p["area_min"], p["area_max"])
+        for sql, p in db.calls
+        if "area_min" in p and "deals" in sql.lower()
+    ]

-    С ключом 3 пересечение `rooms=3` (62-85 м²) с area-полосой [85, 115] ПУСТО —
-    коридор не строится вовсе. Прод-замер по 1177 реальным запросам: у «3 комнаты,
-    ≥85 м²» коридор пуст в 83.5% случаев против 8.2% у клиентов, чья комнатность
-    совпадает с area-бакетом.
+
+# ── ДКП-коридор (клампит headline, ставит radius-floor, кормит deals-fallback) ──
+
+
+def test_dkp_corridor_has_no_rooms_predicate() -> None:
+    """«3 комнаты, 100 м²»: в deals уходит ТОЛЬКО полоса площади, без rooms.
+
+    С предикатом `rooms=3` (≡ площадь 62-85) пересечение с полосой [85, 115] ПУСТО —
+    коридор не строился вовсе. С предикатом `rooms=area_bucket(100)=4` (≡ площадь
+    ≥85) полоса усекалась до [85, 115] (нижние 8.5 м² отрезаны без причины).
    """
    db = _RecordingDB()
    _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=3, area=100.0, city="екатеринбург")
-    assert _rooms_keys(db) == [4]
-    assert _rooms_keys(db) == [area_bucket(100.0)]
+    assert db.calls, "запрос к deals вообще не ушёл"
+    assert _rooms_predicates(db) == []
+    assert _rooms_binds(db) == []


-def test_dkp_corridor_five_room_client_gets_reachable_key() -> None:
-    """5 комнат: в deals.rooms значения >4 не существует — ключ 5 не найдёт ничего."""
-    db = _RecordingDB()
-    _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=5, area=140.0, city="екатеринбург")
-    keys = _rooms_keys(db)
-    assert keys == [4]
-    assert max(keys) <= 4  # прод-инвариант: max(deals.rooms) = 4
-
-
-def test_dkp_corridor_unchanged_when_rooms_matches_bucket() -> None:
-    """Клиент с типичной комнатностью (2 комнаты, 50 м²) — выборка та же, что была.
-
-    818 из 1177 реальных запросов попадают сюда: у них ключ и был равен area-бакету,
-    поэтому правка обязана быть для них байт-в-байт нейтральной.
-    """
+def test_dkp_corridor_keeps_full_area_band() -> None:
+    """Полоса ±15% доходит до SQL целиком — это единственный фильтр «похожести»."""
    db = _RecordingDB()
    _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=2, area=50.0, city="екатеринбург")
-    assert _rooms_keys(db) == [2]
+    assert _area_bands(db) == [(50.0 * 0.85, 50.0 * 1.15)]


-def test_dkp_corridor_key_depends_on_area_only() -> None:
-    """Один метраж — один ключ, какой бы комнатность ни назвал клиент.
+def test_dkp_corridor_five_room_client_is_reachable() -> None:
+    """5+ комнат: в deals.rooms значения >4 нет, предикат `rooms=5` не нашёл бы ничего."""
+    db = _RecordingDB()
+    _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=5, area=140.0, city="екатеринбург")
+    assert _rooms_predicates(db) == []
+    assert _rooms_binds(db) == []

-    Это и есть свойство синтетической колонки: `deals.rooms` = f(area_m2), значит
-    ключ не имеет права зависеть ни от чего другого.
+
+def test_dkp_corridor_query_does_not_depend_on_client_rooms() -> None:
+    """Один метраж — один и тот же SQL и параметры, какой бы комнатность ни назвали.
+
+    Прямое свойство синтетической колонки: `deals.rooms` = f(area_m2), значит выборка
+    сделок не имеет права зависеть от комнатности клиента ни через что.
    """
-    keys = []
+    seen: set[tuple] = set()
    for rooms in (1, 2, 3, 4, 5, 6):
        db = _RecordingDB()
        _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=rooms, area=95.0, city="екатеринбург")
-        keys.extend(_rooms_keys(db))
-    assert keys == [4, 4, 4, 4, 4, 4]
+        seen.add(tuple((sql, tuple(sorted(p.items()))) for sql, p in db.calls))
+    assert len(seen) == 1, "выборка сделок всё ещё зависит от комнатности клиента"


 # ── Радиусные сделки (блок «реальные сделки рядом» + expected_sold) ───────────


-def test_fetch_deals_keys_by_area_bucket() -> None:
-    """`_fetch_deals` (радиус) — тот же ключ: 6 комнат, 130 м² → бакет 4."""
+def test_fetch_deals_has_no_rooms_predicate() -> None:
+    """`_fetch_deals` (радиус) — тот же ключ: только полоса площади."""
    db = _RecordingDB()
-    _fetch_deals(db, lat=56.83, lon=60.6, rooms=6, area=130.0, radius_m=1000)
-    assert _rooms_keys(db) == [4]
-
-
-def test_fetch_deals_unchanged_for_typical_studio() -> None:
-    """Студия 25 м² (комнатность 0) — ключ прежний, выборка не меняется."""
-    db = _RecordingDB()
-    _fetch_deals(db, lat=56.83, lon=60.6, rooms=0, area=25.0, radius_m=1000)
-    assert _rooms_keys(db) == [0]
+    _fetch_deals(db, lat=56.83, lon=60.6, area=130.0, radius_m=1000)
+    assert _rooms_predicates(db) == []
+    assert _rooms_binds(db) == []
+    assert _area_bands(db) == [(130.0 * 0.85, 130.0 * 1.15)]


 # ── Витрина «сделки на улице» ────────────────────────────────────────────────


-def test_street_deals_keys_by_area_bucket() -> None:
-    """GET /street-deals: «3 комнаты, 92 м²» → в deals уходит 4, иначе витрина пуста."""
+def test_street_deals_has_no_rooms_predicate() -> None:
+    """GET /street-deals: «3 комнаты, 92 м²» — витрина не опустошается предикатом."""
    db = _RecordingDB()
    get_street_deals(address=_EKB_ADDRESS, area_m2=92.0, rooms=3, db=db)  # type: ignore[arg-type]
-    assert _rooms_keys(db) == [4]
+    assert _rooms_predicates(db) == []
+    assert _rooms_binds(db) == []
+
+
+# ── ЯКОРЬ: импортёр всё ещё пишет в deals.rooms бакет площади ─────────────────
+
+
+def _parse_importer_case() -> list[tuple[float, int]]:
+    """Границы CASE `<area → rooms` из import-rosreestr.sh + значение ветки ELSE.
+
+    Возвращает [(граница, значение), ...] + [(inf, ELSE)]. Падает, если CASE
+    исчез/переименован — это тоже сигнал «импортёр переписали, вернись в #3256».
+    """
+    src = _IMPORTER.read_text(encoding="utf-8")
+    m = re.search(r"CASE\s+(WHEN\s+area\s*<.+?ELSE\s+\d+\s+END)\s+AS\s+rooms", src, re.S)
+    assert m, "CASE ... AS rooms не найден в import-rosreestr.sh — см. якорь #3256"
+    body = m.group(1)
+    edges = [
+        (float(a), int(b))
+        for a, b in re.findall(r"WHEN\s+area\s*<\s*([\d.]+)\s+THEN\s+(\d+)", body)
+    ]
+    else_m = re.search(r"ELSE\s+(\d+)\s+END", body)
+    assert else_m
+    return [*edges, (float("inf"), int(else_m.group(1)))]
+
+
+def test_importer_case_still_matches_area_bucket() -> None:
+    """ЯКОРЬ #3256: границы импортёра совпадают с area_bucket() — иначе правка мертва.
+
+    Ни один другой тест не покраснеет, если импортёр начнёт писать НАСТОЯЩУЮ
+    комнатность: все потребители просто продолжат молча ключеваться площадью (точнее,
+    перестанут ключеваться вовсе, а area-полоса начнёт означать не то). Этот тест —
+    единственное место, которое свяжет два файла и заставит вернуться в #3256.
+    """
+    edges = _parse_importer_case()
+    assert [e for e, _v in edges] == [30.0, 44.0, 62.0, 85.0, float("inf")], (
+        "границы CASE в import-rosreestr.sh разошлись с area_bucket() — см. якорь #3256"
+    )
+    assert [v for _e, v in edges] == [0, 1, 2, 3, 4]
+
+
+def test_importer_case_and_area_bucket_agree_pointwise() -> None:
+    """Та же сверка по значениям: на границах и между ними CASE == area_bucket()."""
+    edges = _parse_importer_case()
+
+    def importer_rooms(area: float) -> int:
+        for edge, value in edges:
+            if area < edge:
+                return value
+        raise AssertionError("ELSE-ветка не покрыла area")
+
+    for area in (0.1, 18.0, 29.9, 30.0, 43.9, 44.0, 61.9, 62.0, 84.9, 85.0, 120.0, 200.0):
+        assert importer_rooms(area) == area_bucket(area), f"расхождение на area={area}"
--- a/tradein-mvp/deploy/import-rosreestr.sh
+++ b/tradein-mvp/deploy/import-rosreestr.sh
@ -68,6 +68,14 @@ docker exec "$SRC_PG" psql -U "$SRC_USER" -d "$SRC_DB" -v ON_ERROR_STOP=on -c "
      trim(city) || ', ' || trim(street)                   AS address,
      region_code                                          AS region_code,
      trim(city)                                           AS city,
+      -- ЯКОРЬ #3256: это НЕ комнатность, а бакет площади. Границы 30/44/62/85
+      -- обязаны совпадать с asking_to_sold_ratio.area_bucket() — совпадение
+      -- проверяет tests/test_3256_deals_rooms_key.py, который ПАРСИТ этот CASE.
+      -- ПОМЕНЯЕШЬ НА РЕАЛЬНУЮ КОМНАТНОСТЬ — вернись в #3256: потребители
+      -- (estimator._fetch_dkp_corridor, _fetch_deals, API /street-deals) сейчас
+      -- НЕ фильтруют по deals.rooms ИМЕННО потому, что здесь синтетика; с
+      -- настоящей комнатностью предикат нужно вернуть, иначе все сайты молча
+      -- продолжат ключеваться площадью.
      CASE
        WHEN area < 30 THEN 0  WHEN area < 44 THEN 1
        WHEN area < 62 THEN 2  WHEN area < 85 THEN 3