fix(ptica): невозможные параметры регламента не превращаются в деньги (#2464)

`synthesize_teap_from_buildability` проверяла параметры только на `> 0`.
Процент застройки 150 давал пятно БОЛЬШЕ участка (10 000 м² → 15 000 м²),
а дальше — жилую площадь, число квартир и выручку: физически невозможные
числа, поданные как обычные цифры финмодели. КСИТ 500 давал GFA
5 000 000 м² на гектаре.

Параметры приходят из ПЗЗ-регламента (`zone_regulation_cache`) — внешние
разобранные данные, то есть граница доверия.

Невозможное значение ОТБРАСЫВАЕТСЯ, а не роняет расчёт: если рядом есть
КСИТ, GFA считается по нему и остаётся верной. Лучше отсутствие
параметра, чем неверный. Если вменяемых не осталось — None, и caller
штатно показывает отсутствие финоценки с caveat, а не ноль.

Границы взяты с запасом к реальным данным прода 20.08.2026 (33 строки
zone_regulation_cache: pct 0..100, far 1..4, floors 0..5): pct ≤ 100,
far ≤ 30, этажей ≤ 100 — сито против порчи разбора, а не норматив.

ВТОРОЙ дефект, найденный этими же тестами и существовавший до правки:
ветка «нет ни процента, ни этажности → пятно = GFA» неявно предполагает
один этаж, и при КСИТ > 1 давала пятно больше участка (10 000 м² с far=2
→ 20 000 м²). Добавлен физический инвариант «пятно ≤ участок» — не
эвристика, а геометрия, и стоит он ОДИН раз после всех ветвей, чтобы
держаться и для будущих способов оценки пятна. GFA при этом не меняется.

Двусторонне: против origin/main четыре теста красные с конкретными
невозможными значениями («пятно 15000.0 больше участка 10000.0»,
«GFA=5000000.0»). Восемь контролей зелёные с обеих сторон — среди них
пять сочетаний (pct, far, floors), взятых ДОСЛОВНО с прода, и граница
100 % застройки, которая законна и на проде есть.

pytest test_parcel_financial + services/generative + новый файл — 185 passed.

Co-Authored-By: Claude Opus 5 <noreply@anthropic.com>

backend/app/services/site_finder/parcel_financial.py

@@ -118,6 +118,37 @@ def select_calibrated_price(
     return None, "class_norm"
 
 
+# Потолки правдоподобия для параметров градрегламента (#2464). Не нормативные
+# лимиты, а сито против порчи разбора: самый плотный жилой КСИТ в РФ — единицы,
+# самый высокий жилой дом — меньше 100 этажей. Прод 20.08.2026: far 1..4,
+# floors 0..5 — запас больше чем семикратный.
+_MAX_PLAUSIBLE_FAR: float = 30.0
+_MAX_PLAUSIBLE_FLOORS: int = 100
+
+
+def _sane(value: float | None, low: float, high: float, name: str) -> float | None:
+    """Вернуть значение, если оно в (low, high]; иначе None с предупреждением.
+
+    Ноль и отрицательные отбрасываются молча — их отсутствие уже штатно
+    обрабатывается ветвями ниже, и логировать «в регламенте нет параметра»
+    незачем. Предупреждаем только о значениях ВНЕ верхней границы: это признак
+    порчи разбора, и его нужно видеть.
+    """
+    if value is None or value <= low:
+        return None
+    if value > high:
+        logger.warning(
+            "synthesize_teap: %s=%s вне правдоподобного диапазона (%s, %s] — "
+            "параметр отброшен, расчёт продолжен по остальным",
+            name,
+            value,
+            low,
+            high,
+        )
+        return None
+    return float(value)
+
+
 def synthesize_teap_from_buildability(
     *,
     area_m2: float | None,
@@ -147,6 +178,30 @@ def synthesize_teap_from_buildability(
     if area_m2 is None or area_m2 <= 0:
         return None
 
+    # ── Санитария входа (#2464) ────────────────────────────────────────────────
+    # Параметры приходят из ПЗЗ-регламента (zone_regulation_cache) — это внешние
+    # разобранные данные, а не наши вычисления. Проверялось только `> 0`, поэтому
+    # процент застройки 150 дал бы пятно БОЛЬШЕ участка, а дальше — жилую площадь,
+    # число квартир и выручку, физически невозможные, но поданные как обычные
+    # цифры финмодели.
+    #
+    # Невозможное значение ОТБРАСЫВАЕМ, а не роняем расчёт: если рядом есть КСИТ,
+    # GFA считается по нему и остаётся верной. Лучше отсутствие параметра, чем
+    # неверный — тот же принцип, что в остальных правках этого эпика.
+    #
+    # Границы взяты с запасом к реальным данным прода 20.08.2026
+    # (33 строки zone_regulation_cache: pct 0..100, far 1..4, floors 0..5),
+    # чтобы ловить порчу разбора, а не отсекать законные значения.
+    max_building_pct = _sane(max_building_pct, 0.0, 100.0, "max_building_pct")
+    max_far = _sane(max_far, 0.0, _MAX_PLAUSIBLE_FAR, "max_far")
+    max_floors_f = _sane(
+        float(max_floors) if max_floors is not None else None,
+        0.0,
+        float(_MAX_PLAUSIBLE_FLOORS),
+        "max_floors",
+    )
+    max_floors = int(max_floors_f) if max_floors_f is not None else None
+
     # ── GFA: предпочитаем КСИТ/max_far; иначе % застройки × этажность ───────────
     gfa: float
     if max_far is not None and max_far > 0:
@@ -169,8 +224,25 @@ def synthesize_teap_from_buildability(
         # Нет %застройки → пятно ≈ GFA / этажность.
         built_area = gfa / max_floors
     else:
+        # Нет ни процента, ни этажности — пятно оцениваем как GFA (неявно «один этаж»).
         built_area = gfa
 
+    # Пятно застройки физически не может превышать участок (#2464). Это не эвристика,
+    # а геометрия. Ветка выше (`built_area = gfa`) нарушала её при КСИТ > 1: участок
+    # 10 000 м² с far=2 давал пятно 20 000 м². Ограничение вводится ЗДЕСЬ, а не в
+    # каждой ветке, чтобы инвариант держался и для будущих способов оценки пятна.
+    if built_area > area_m2:
+        logger.warning(
+            "synthesize_teap: пятно %.0f м² превысило участок %.0f м² — ограничено "
+            "площадью участка (far=%s, pct=%s, floors=%s)",
+            built_area,
+            area_m2,
+            max_far,
+            max_building_pct,
+            max_floors,
+        )
+        built_area = area_m2
+
     # Нежилое (коммерция/офисы 1-го этажа) вырезаем из GFA до расчёта жилой — точно
     # как compute_teap: жилая считается по ОСТАВШЕЙСЯ GFA, total (gfa) не меняется.
     office_share = _OFFICE_SHARE_OF_GFA[housing_class]

backend/tests/services/site_finder/test_2464_teap_input_sanity.py

@@ -0,0 +1,132 @@
+"""Невозможные параметры регламента не превращаются в финансовые цифры (#2464).
+
+`synthesize_teap_from_buildability` проверяла только `> 0`. Процент застройки 150
+давал пятно БОЛЬШЕ участка, а дальше — жилую площадь, число квартир и выручку,
+физически невозможные, но поданные как обычные цифры финмодели.
+
+Параметры приходят из ПЗЗ-регламента (`zone_regulation_cache`) — это внешние
+разобранные данные, то есть граница доверия.
+
+Невозможное значение теперь отбрасывается, а не роняет расчёт: если рядом есть
+КСИТ, GFA считается по нему и остаётся верной. Лучше отсутствие параметра, чем
+неверный.
+
+Границы взяты с запасом к реальным данным прода 20.08.2026 (33 строки
+zone_regulation_cache: pct 0..100, far 1..4, floors 0..5).
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import pytest
+
+from app.services.site_finder.parcel_financial import synthesize_teap_from_buildability
+
+_КЛАСС = "comfort"
+_ПЛОЩАДЬ = 10_000.0
+
+
+def _teap(**kw):
+    params = dict(
+        area_m2=_ПЛОЩАДЬ,
+        max_far=None,
+        max_building_pct=None,
+        max_floors=None,
+        housing_class=_КЛАСС,
+    )
+    params.update(kw)
+    return synthesize_teap_from_buildability(**params)  # type: ignore[arg-type]
+
+
+def test_building_pct_above_100_does_not_exceed_the_parcel() -> None:
+    """Головной: пятно застройки не может быть больше самого участка.
+
+    На origin/main pct=150 даёт built = 15 000 м² на участке 10 000 м².
+    """
+    t = _teap(max_building_pct=150.0, max_far=2.0)
+    assert t is not None, "расчёт не должен падать — КСИТ задан, GFA выводима"
+    assert t.built_area_sqm <= _ПЛОЩАДЬ, (
+        f"пятно {t.built_area_sqm} больше участка {_ПЛОЩАДЬ} — "
+        "физически невозможное число подано как обычная цифра финмодели"
+    )
+
+
+def test_far_is_used_when_pct_is_impossible() -> None:
+    """Отбрасываем только испорченный параметр, остальной расчёт остаётся верным."""
+    t = _teap(max_building_pct=150.0, max_far=2.0)
+    assert t is not None
+    assert t.total_floor_area_sqm == pytest.approx(
+        _ПЛОЩАДЬ * 2.0
+    ), f"GFA посчитана не по КСИТ: {t.total_floor_area_sqm}"
+
+
+def test_impossible_far_is_dropped() -> None:
+    """КСИТ 500 — признак порчи разбора, а не сверхплотной застройки."""
+    t = _teap(max_far=500.0, max_building_pct=40.0, max_floors=10)
+    assert t is not None
+    assert t.total_floor_area_sqm == pytest.approx(
+        _ПЛОЩАДЬ * 0.4 * 10
+    ), f"использован невозможный КСИТ: GFA={t.total_floor_area_sqm}"
+
+
+def test_impossible_floors_is_dropped() -> None:
+    """Этажность 900 отбрасывается; при живом КСИТ расчёт продолжается."""
+    t = _teap(max_far=2.0, max_floors=900)
+    assert t is not None
+    assert t.total_floor_area_sqm == pytest.approx(_ПЛОЩАДЬ * 2.0)
+    assert t.built_area_sqm <= _ПЛОЩАДЬ
+
+
+def test_all_inputs_impossible_returns_none_not_a_number() -> None:
+    """Контроль честности: если вменяемых параметров не осталось — None.
+
+    Не «ноль» и не выдуманное значение: caller штатно показывает отсутствие
+    финоценки с caveat.
+    """
+    assert _teap(max_building_pct=150.0, max_far=500.0, max_floors=900) is None
+
+
+@pytest.mark.parametrize(
+    "pct,far,floors",
+    [
+        (80.0, 2.4, 2),
+        (100.0, 4.0, 5),
+        (80.0, 2.5, None),
+        (None, 4.0, None),
+        (40.0, None, 10),
+    ],
+)
+def test_real_prod_combinations_unchanged(pct, far, floors) -> None:
+    """Контроль от переусердствования: сочетания С ПРОДА считаются как раньше.
+
+    Взяты из zone_regulation_cache 20.08.2026 — если защита отсечёт хоть одно,
+    она отсекает законные значения, а не порчу.
+    """
+    t = _teap(max_building_pct=pct, max_far=far, max_floors=floors)
+    assert t is not None, f"законное сочетание отвергнуто: pct={pct} far={far} floors={floors}"
+    assert t.total_floor_area_sqm > 0
+
+
+def test_boundary_100_pct_is_allowed() -> None:
+    """Граница включительно: 100 % застройки законно (плотная городская зона, есть на проде)."""
+    t = _teap(max_building_pct=100.0, max_floors=5)
+    assert t is not None
+    assert t.built_area_sqm == pytest.approx(_ПЛОЩАДЬ)
+
+
+def test_footprint_never_exceeds_parcel_even_without_pct_and_floors() -> None:
+    """Второй дефект той же функции, найденный этими тестами (#2464).
+
+    Ветка «нет ни процента, ни этажности → пятно = GFA» неявно предполагает один
+    этаж. При КСИТ > 1 она давала пятно БОЛЬШЕ участка: 10 000 м² с far=2 → 20 000 м².
+    Дефект существовал и до правки санитарии — на origin/main этот тест красный
+    сам по себе, без всяких невозможных входных значений.
+    """
+    t = _teap(max_far=2.0)  # только КСИТ: ни процента, ни этажности
+    assert t is not None
+    assert t.built_area_sqm <= _ПЛОЩАДЬ, (
+        f"пятно {t.built_area_sqm} на участке {_ПЛОЩАДЬ} — нарушена геометрия, "
+        "а не только правдоподобие регламента"
+    )
+    assert t.total_floor_area_sqm == pytest.approx(
+        _ПЛОЩАДЬ * 2.0
+    ), "GFA не должна меняться от ограничения пятна"