1. Инфо об участке

Кадастровые данные ЕГРН · POI 2GIS · ВРИ из НСПД

подходит Участок 0,82 га в Академическом · комфорт-класс · собственность ООО «УралЗем» · sold% соседей 62% при медиане города 48%. данные ЕГРН на 16.05.2026

Площадь

0,82 га

8 200 м² · ВРИ 2.6 многоэтажка

Район

Академический

8 км до центра · трамвай 23

Медиана цены

186 тыс ₽/м²

+11% за 6 мес +11%

Score участка

78/100

верхний квартиль по району +12

Расположение

Граница участка по ЕГРН + ключевые POI в радиусе 1 км

Кадастровый номер66:41:0701045:42
Адресул. Краснолесья, уч. 14
Площадь8 234 м² (0,82 га)
Категория земельЗемли населённых пунктов
ВРИ (актуальный)2.6 Многоэтажная застройка
Форма собственностиЧастная
ПравообладательООО «УралЗем»
Дата регистрации14.03.2022
ОбремененияНет
Красные линии в границахКасание с СЗО ВЛ-110

Точки притяжения (POI) в радиусе 1 км

2GIS · OpenStreetMap · сортировка по weighted score

M

Станция метро «Чкаловская»

Зелёная линия, северный вход

420 м

4 мин пеш.

P

Парк УрФУ

7,2 га · детская инфраструктура

680 м

8 мин пеш.

S

Школа №197

МАОУ · 1240 учеников · рейтинг 4.2

540 м

6 мин пеш.

S

Гимназия «Корифей»

Частная · 380 учеников

820 м

10 мин пеш.

K

Детсад №524

Муницип · 240 мест · очередь 18 чел.

310 м

3 мин пеш.

$

Перекрёсток

2 400 м² · 7:00–23:00

470 м

5 мин пеш.

H

ГКБ №40

Многопрофильная больница

1,1 км

13 мин пеш.

2. Сети и точки подключения

Энергетическая, тепловая, водопроводная, газовая в радиусе 1–1,5 км · НСПД + reverse-engineered энергоплан

подключаемо Все 4 ресурса в зоне ≤ 320 м. Узкое место — газ 1,4 км, но для жилого многоквартирного не критично (центральное отопление от ТГК-9). данные НСПД на Q1 2026

Теплоснабжение

240 м

ТГК-9 · магистраль Ø500 резерв 18 Гкал/ч

Водоснабжение

180 м

МУП «Водоканал» · колодец ВК-241

Электричество

320 м

ПС 110/10 «Академ» резерв 9 МВт

Газ

1,4 км

ГРС-3 «Уралмаш» для МКД не требуется

Схема сетей в радиусе 1,5 км

Условные обозначения по СП 18.13330.2019

Точки подключения

Координаты, владелец сети, доступный резерв, оценка стоимости подключения

Ресурс	Точка	Координаты	Владелец	Расстояние	Резерв	Стоимость подкл.	Статус
Тепло	ТК-118	56,838 / 60,597	ТГК-9	240 м	18 Гкал/ч	3,4 млн ₽	подключаемо
Вода	ВК-241	56,839 / 60,598	МУП «Водоканал»	180 м	280 м³/сут	1,8 млн ₽	подключаемо
Электро 10 кВ	ПС «Академ»	56,840 / 60,600	МРСК Урала	320 м	9 МВт	12,6 млн ₽	подключаемо
Газ среднего давл.	ГРС-3	56,832 / 60,612	Газпром Е-бург	1,4 км	недостаточно	≈ 28 млн ₽	альтернатива
Канализация	КК-89	56,839 / 60,599	МУП «Водоканал»	210 м	240 м³/сут	2,1 млн ₽	подключаемо
Ливневая	ЛК-32	56,838 / 60,594	Адм. Е-бурга	280 м	—	0,9 млн ₽	подключаемо

3. Продажи конкурентов

DOM.РФ ДДУ-выгрузка + Rosreestr 6,83 млн ДДУ · обновление еженедельно

окно дефицита открыто В выборке 7 ЖК · 1 482 квартиры в продаже · средняя скорость 22 ДДУ/мес · 80+ м² составляют 11% портфеля, но 37% спроса → конкурент Forum даёт +86% уход. данные на 16.05.2026

▸ Настройки выборки пп. 1–4

1 Радиус выборки

2,5 км

12345 км

2 Только строящиеся

включено

+3 мес от срока ввода

не показывать сданное

скрыто 4 ЖК · 312 квартир

3 Период продаж

−6 мес от 16.11.2025

3691224 мес

4 Только квартиры

flat_type = «Квартира»

машиноместа, кладовые, апартам. — скрыто

данных по парковкам — есть, но по этому ЖК и Брусника не разделяют. Дам знать когда подключим.

5 Планировки конкурентов

12 уникальных типов · сгруппированы по комнатности и площади · картинки из DOM.РФ скрапера

−47% 7,8 млн

1-комн «евро» 38 м²

встречается у 5 из 7 ЖК · 312 шт

предложение312

продано/мес9

±0 10,1 млн

1-комн классика 46 м²

встречается у 4 из 7 ЖК · 184 шт

предложение184

продано/мес16

+12% 14,4 млн

2-комн «евро» 62 м²

встречается у 6 из 7 ЖК · 238 шт

предложение238

продано/мес24

+86% 19,2 млн

3-комн 84 м²

только у 2 из 7 ЖК · 38 шт

предложение38

продано/мес14

6 Остатки (нераспроданное)

flats_total − flats_sold по каждому ЖК в выборке · сортировка по абс. остатку

ЖК	Срок ввода	Всего, шт	Продано	Остаток	Доля остатка	Sold%	Δ за 14 мес
ФР Forum «Краснолесье» Форум-групп · 2 очередь	IV кв 2026	412	266	146	35%	64%	+18 пп
БР Брусника «Академ-парк» Брусника · 3 очередь	II кв 2026	368	280	88	24%	76%	+24 пп
ЭТ Эталон «Чкаловский» Эталон · 1 очередь	I кв 2027	284	112	172	61%	39%	−6 пп
КР Кортрос «Преображенский» КОРТРОС · 2 очередь	III кв 2026	196	138	58	30%	70%	+12 пп
УН Унистрой «Юг-1» Унистрой · 4 очередь	IV кв 2026	142	38	104	73%	27%	−14 пп
АС Атомстрой «Уралмаш» Атомстройкомплекс · 1 очередь	I кв 2027	80	26	54	68%	32%	+4 пп

7 Ассортимент и скорость продаж

−6 мес от сегодня · разрез по room_bucket × area_bin · ось Y — ДДУ/мес

🜂 рекомендация — наша

Строить комфорт-микс с креном в 3-комн евро 70–85 м² (35% портфеля)

Дефицит 80+ м² в радиусе 2,5 км — реальный (37% спроса при 11% предложения). Forum «Краснолесье» забирает 86% этого спроса с одной типологии «3-комн 84 м²». Своя конкурентная позиция: тот же бакет с лучшей кухней-гостиной (24+ м²) и панорамным остеклением спальни. Цену держать 230 тыс ₽/м² против 215 тыс у Forum — рынок проглотит, sold % сохранится > 60% к месяцу 14.

Площадь застройки

12 600 м²

≈ 180 квартир

Прогноз выручки

2,4 млрд ₽

из них 1,1 млрд — 3к

Срок 80% продаж

22 мес

от старта продаж

Liquidity score

B+

медиана городa: B−

4. Оценка участка

Композитный score 0–100 · веса калибруются под класс жилья

верхний квартиль Score 78/100 · верхний квартиль по Свердл (медиана города 56) · единственное узкое место — касание с СЗО ВЛ-110, требует согласования. калибровка на 2 142 ДДУ

Локация и транспортметро 420 м · школа 540 м · парк 680 м
88
Спрос в районеsold % 62% · окно 80+ м² открыто
84
Инженерные сетитепло/вода/электро ≤ 320 м
80
Конкуренция7 ЖК в 1 км · Forum доминирует
64
Цена / маржинальность+11% за 6 мес · потолок 230 тыс ₽/м²
74
Юр-ограниченияСЗО ВЛ-110 в границах
52
Экология / атмосфераAQI 38 · преобл. ЮЗ ветер
82

✓

Gate: ПРОЙДЕНО (по умолчанию для комфорт-класса)

Все 4 обязательных критерия выполнены: ВРИ совместим (1), все 4 ресурса в 1,5 км (2), sold % района > 45% (3), score > 65 (4). Замечание: СЗО ВЛ-110 — требует согласования с МРСК Урала до начала проектирования (12–16 недель).

5. Атмосфера и климат

Open-Meteo · ФГБУ «УГМС-Урал» · roza vetrov по последним 5 годам

пригодно AQI 38 (good) · преобладающий ветер ЮЗ (38% времени) → промзона Уралмаш в наветренной стороне → низкий риск износа от выбросов. 5-летний период

AQI индекс

38

good

медиана города 52

PM2.5

9 мкг/м³

≤ 12

норма ВОЗ — 15

NO₂

28 мкг/м³

умерен.

влияние трамвайной линии

Шум днём

54 дБА

в норме

СН 2.2.4/2.1.8.562-96 ≤ 55

Роза ветров

направление преобладающего ветра · 5-летняя статистика УГМС

Доминирует ЮЗ (38%) — комбинат «Уралмаш» в наветренной стороне → выбросы уходят на восток, в направлении ЕКАД. Для участка это благоприятный фактор.

Сезонная погода

средние значения за 5 лет · Open-Meteo

зима

−12°C

снежн. покров 87 дн · риск гололёда на парковке

весна

+6°C

паводок 1,2 м · район выше отметки 295

лето

+22°C

волны жары до +34 — нужно остекл. ≤ 35% юж. фасадов

осень

+8°C

осадки 180 мм · нагрузка на ливневую

Солнечных дней / год118
Глубина промерзания1,8 м (фундамент свайно-плитный)
Расчётная сейсмика5 баллов MSK · норма по СП 14.13330
Уровень грунтовых вод−5,6 м (норма для свайного)