← К карте · 66:41:0701045:42 · Академический район · 0,82 га анализ свежий · 8 мин

# 1. Инфо об участке

Кадастровые данные ЕГРН · POI 2GIS · ВРИ из НСПД

подходит Участок 0,82 га в Академическом · комфорт-класс · собственность ООО «УралЗем» · sold% соседей 62% при медиане города 48%. данные ЕГРН на 16.05.2026
Площадь
0,82 га
8 200 м² · ВРИ 2.6 многоэтажка
Район
Академический
8 км до центра · трамвай 23
Медиана цены
186 тыс ₽/м²
+11% за 6 мес +11%
Score участка
78/100
верхний квартиль по району +12

## Расположение

Граница участка по ЕГРН + ключевые POI в радиусе 1 км

- Кадастровый номер 66:41:0701045:42
- Адрес ул. Краснолесья, уч. 14
- Площадь 8 234 м² (0,82 га)
- Категория земель Земли населённых пунктов
- ВРИ (актуальный)2.6 Многоэтажная застройка
- Форма собственности Частная
- Правообладатель ООО «УралЗем»
- Дата регистрации 14.03.2022
- Обременения Нет
- Красные линии в границах Касание с СЗО ВЛ-110

## Точки притяжения (POI) в радиусе 1 км

2GIS · OpenStreetMap · сортировка по weighted score

M
Станция метро «Чкаловская»
Зелёная линия, северный вход
420 м
4 мин пеш.
P
Парк УрФУ
7,2 га · детская инфраструктура
680 м
8 мин пеш.
S
Школа №197
МАОУ · 1240 учеников · рейтинг 4.2
540 м
6 мин пеш.
S
Гимназия «Корифей»
Частная · 380 учеников
820 м
10 мин пеш.
K
Детсад №524
Муницип · 240 мест · очередь 18 чел.
310 м
3 мин пеш.
$
Перекрёсток
2 400 м² · 7:00–23:00
470 м
5 мин пеш.
H
ГКБ №40
Многопрофильная больница
1,1 км
13 мин пеш.

# 2. Сети и точки подключения

Энергетическая, тепловая, водопроводная, газовая в радиусе 1–1,5 км · НСПД + reverse-engineered энергоплан

подключаемо Все 4 ресурса в зоне ≤ 320 м. Узкое место — газ 1,4 км, но для жилого многоквартирного не критично (центральное отопление от ТГК-9). данные НСПД на Q1 2026
Теплоснабжение
240 м
ТГК-9 · магистраль Ø500 резерв 18 Гкал/ч
Водоснабжение
180 м
МУП «Водоканал» · колодец ВК-241
Электричество
320 м
ПС 110/10 «Академ» резерв 9 МВт
Газ
1,4 км
ГРС-3 «Уралмаш» для МКД не требуется

## Схема сетей в радиусе 1,5 км

Условные обозначения по СП 18.13330.2019

## Точки подключения

Координаты, владелец сети, доступный резерв, оценка стоимости подключения

Ресурс | Точка | Координаты | Владелец | Расстояние | Резерв | Стоимость подкл. | Статус
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
Тепло | ТК-118 | 56,838 / 60,597 | ТГК-9 | 240 м | 18 Гкал/ч | 3,4 млн ₽ | подключаемо
Вода | ВК-241 | 56,839 / 60,598 | МУП «Водоканал» | 180 м | 280 м³/сут | 1,8 млн ₽ | подключаемо
Электро 10 кВ | ПС «Академ» | 56,840 / 60,600 | МРСК Урала | 320 м | 9 МВт | 12,6 млн ₽ | подключаемо
Газ среднего давл. | ГРС-3 | 56,832 / 60,612 | Газпром Е-бург | 1,4 км | недостаточно | ≈ 28 млн ₽ | альтернатива
Канализация | КК-89 | 56,839 / 60,599 | МУП «Водоканал» | 210 м | 240 м³/сут | 2,1 млн ₽ | подключаемо
Ливневая | ЛК-32 | 56,838 / 60,594 | Адм. Е-бурга | 280 м | — | 0,9 млн ₽ | подключаемо

# 3. Продажи конкурентов

DOM.РФ ДДУ-выгрузка + Rosreestr 6,83 млн ДДУ · обновление еженедельно

окно дефицита открыто В выборке 7 ЖК · 1 482 квартиры в продаже · средняя скорость 22 ДДУ/мес · 80+ м² составляют 11% портфеля, но 37% спроса → конкурент Forum даёт +86% уход. данные на 16.05.2026

### ▸ Настройки выборки пп. 1–4

1 Радиус выборки
2,5 км
1 2 3 4 5 км
2 Только строящиеся
включено
+3 мес от срока ввода
не показывать сданное
скрыто 4 ЖК · 312 квартир
3 Период продаж
−6 мес от 16.11.2025
3 6 9 12 24 мес
4 Только квартиры
flat_type = «Квартира»
машиноместа, кладовые, апартам. — скрыто
данных по парковкам — есть, но по этому ЖК и Брусника не разделяют. Дам знать когда подключим.

## 5 Планировки конкурентов

12 уникальных типов · сгруппированы по комнатности и площади · картинки из DOM.РФ скрапера

−47%
7,8 млн
1-комн «евро» 38 м²
встречается у 5 из 7 ЖК · 312 шт
предложение 312
продано/мес 9
±0
10,1 млн
1-комн классика 46 м²
встречается у 4 из 7 ЖК · 184 шт
предложение 184
продано/мес 16
+12%
14,4 млн
2-комн «евро» 62 м²
встречается у 6 из 7 ЖК · 238 шт
предложение 238
продано/мес 24
+86%
19,2 млн
3-комн 84 м²
только у 2 из 7 ЖК · 38 шт
предложение 38
продано/мес 14

## 6 Остатки (нераспроданное)

flats_total − flats_sold по каждому ЖК в выборке · сортировка по абс. остатку

ЖК | Срок ввода | Всего, шт | Продано | Остаток | Доля остатка | Sold% | Δ за 14 мес
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
ФР Forum «Краснолесье» Форум-групп · 2 очередь | IV кв 2026 | 412 | 266 | 146 | 35% | 64% | +18 пп
БР Брусника «Академ-парк» Брусника · 3 очередь | II кв 2026 | 368 | 280 | 88 | 24% | 76% | +24 пп
ЭТ Эталон «Чкаловский» Эталон · 1 очередь | I кв 2027 | 284 | 112 | 172 | 61% | 39% | −6 пп
КР Кортрос «Преображенский» КОРТРОС · 2 очередь | III кв 2026 | 196 | 138 | 58 | 30% | 70% | +12 пп
УН Унистрой «Юг-1» Унистрой · 4 очередь | IV кв 2026 | 142 | 38 | 104 | 73% | 27% | −14 пп
АС Атомстрой «Уралмаш» Атомстройкомплекс · 1 очередь | I кв 2027 | 80 | 26 | 54 | 68% | 32% | +4 пп

## 7 Ассортимент и скорость продаж

−6 мес от сегодня · разрез по room_bucket × area_bin · ось Y — ДДУ/мес

🜂 рекомендация — наша

## Строить комфорт-микс с креном в 3-комн евро 70–85 м² (35% портфеля)

Дефицит 80+ м² в радиусе 2,5 км — реальный (37% спроса при 11% предложения). Forum «Краснолесье» забирает 86% этого спроса с одной типологии «3-комн 84 м²». Своя конкурентная позиция: тот же бакет с лучшей кухней-гостиной (24+ м²) и панорамным остеклением спальни. Цену держать 230 тыс ₽/м² против 215 тыс у Forum — рынок проглотит, sold % сохранится > 60% к месяцу 14.

Площадь застройки
12 600 м²
≈ 180 квартир
Прогноз выручки
2,4 млрд ₽
из них 1,1 млрд — 3к
Срок 80% продаж
22 мес
от старта продаж
Liquidity score
B+
медиана городa: B−

# 4. Оценка участка

Композитный score 0–100 · веса калибруются под класс жилья

верхний квартиль Score 78/100 · верхний квартиль по Свердл (медиана города 56) · единственное узкое место — касание с СЗО ВЛ-110, требует согласования. калибровка на 2 142 ДДУ

- Локация и транспортметро 420 м · школа 540 м · парк 680 м
  88
- Спрос в районеsold % 62% · окно 80+ м² открыто
  84
- Инженерные сетитепло/вода/электро ≤ 320 м
  80
- Конкуренция7 ЖК в 1 км · Forum доминирует
  64
- Цена / маржинальность+11% за 6 мес · потолок 230 тыс ₽/м²
  74
- Юр-ограниченияСЗО ВЛ-110 в границах
  52
- Экология / атмосфераAQI 38 · преобл. ЮЗ ветер
  82

✓

#### Gate: ПРОЙДЕНО (по умолчанию для комфорт-класса)

Все 4 обязательных критерия выполнены: ВРИ совместим (1), все 4 ресурса в 1,5 км (2), sold % района > 45% (3), score > 65 (4). Замечание: СЗО ВЛ-110 — требует согласования с МРСК Урала до начала проектирования (12–16 недель).

# 5. Атмосфера и климат

Open-Meteo · ФГБУ «УГМС-Урал» · roza vetrov по последним 5 годам

пригодно AQI 38 (good) · преобладающий ветер ЮЗ (38% времени) → промзона Уралмаш в наветренной стороне → низкий риск износа от выбросов. 5-летний период
AQI индекс
38
good
медиана города 52
PM2.5
9 мкг/м³
≤ 12
норма ВОЗ — 15
NO₂
28 мкг/м³
умерен.
влияние трамвайной линии
Шум днём
54 дБА
в норме
СН 2.2.4/2.1.8.562-96 ≤ 55

## Роза ветров

направление преобладающего ветра · 5-летняя статистика УГМС

Доминирует ЮЗ (38%) — комбинат «Уралмаш» в наветренной стороне → выбросы уходят на восток, в направлении ЕКАД. Для участка это благоприятный фактор.

## Сезонная погода

средние значения за 5 лет · Open-Meteo

зима
−12°C
снежн. покров 87 дн · риск гололёда на парковке
весна
+6°C
паводок 1,2 м · район выше отметки 295
лето
+22°C
волны жары до +34 — нужно остекл. ≤ 35% юж. фасадов
осень
+8°C
осадки 180 мм · нагрузка на ливневую

- Солнечных дней / год 118
- Глубина промерзания 1,8 м (фундамент свайно-плитный)
- Расчётная сейсмика 5 баллов MSK · норма по СП 14.13330
- Уровень грунтовых вод−5,6 м (норма для свайного)