GenDesign · Анализ участка

ЖК на карте кликни любой точкой для деталей

Загрузка…

🏘 ЖК

точки полигоны (304/380) heatmap районов

📍 Участок · радиусы

300м (~4мин пешком) 500м (~6мин) 1км (~12мин) 15-мин ходьба ≈1.2км

POI вокруг

🌐 POI плотность

heatmap

🔍 Фильтр ЖК

балл от 0

🗺 Подложка

Легенда

участок

ЖК · топ-25%

ЖК · средний

ЖК · ниже

POI

📐 Методика расчёта балла

Как 5 источников данных собираются в один балл 0-100

💡 Простыми словами — что мы делаем

Берём любую точку на карте Екатеринбурга и отвечаем на вопрос: «насколько это место подходит для жилого строительства». Сравниваем эту точку с 380 строящимися ЖК и говорим где она в рейтинге.

Балл собирается из 7 факторов: что вокруг (садики, школы, аптеки, транспорт, парки, магазины), какая экономика района (цена м², скорость продаж), и есть ли свободная ниша (мало ли конкурентов рядом). Каждый фактор от 0 до 100, потом всё перемножается на свои веса и складывается. Веса меняются в зависимости от того кому будем продавать квартиры (семьям важна школа, инвестору — скорость продаж).

🎬 Сценарий на пальцах

Шаг 1. Подставь координаты участка (или кадастровый номер).
Шаг 2. Система за 7 миллисекунд:
— находит все 39 типов POI в радиусе 2 км (садики, остановки, магазины, …)
— считает расстояние до ближайшего объекта каждого типа
— переводит расстояния в баллы 0-100 (близко = 100, далеко = 0)
— определяет в каком районе участок (по полигонам и kNN)
— достаёт цены и скорость продаж этого района из 303 тысяч квартир Объектива
— складывает 7 компонент с весами выбранной аудитории
Шаг 3. На выходе — балл 0-100, ранг среди 380 ЖК, расшифровка каждого фактора.

🧪 Реальный пример: парцель 66:41:0204016:10

Адрес: Маневровая 31А, Старая Сортировка, Железнодорожный район Екб.
Площадь: 0.28 га (2 789 м²) · кадастровая стоимость 23.7 млн ₽.
Профиль: «Семейный» (важны школы и парки).

Что вокруг:
🟢 Образование (вес 30%): детсад в 380 м, школа в 792 м. Школа далековата, но не критично → балл компоненты 79.5.
🟢 Здоровье (12%): аптека 471 м, поликлиника 443 м. Норм → 88.7.
🟢 Ритейл (10%): крупный магазин в 124 м — идеально → 100.
🟡 Транспорт (10%): метро нет, трамвай 177 м, автобус 189 м → 69.7.
🟢 Досуг (13%): детплощадка 163 м, парк 565 м → 98.4.
🔴 Экономика (20%): район мас-маркет (114.9 тыс ₽/м², невысокая цена) → 39.2. Здесь главный минус.
🟢 Рынок (5%): всего 3 конкурента в 1 км, район proven → 88.8.

Сборка: 79.5×0.30 + 88.7×0.12 + 100×0.10 + 69.7×0.10 + 98.4×0.13 + 39.2×0.20 + 88.8×0.05 ≈ 76 баллов.
Ранг: #166 из 381 — это 56-й перцентиль, выше середины.

Вердикт: локация средне-сильная для семейного жилья. Главный сдерживающий фактор — низкая цена района (нельзя поставить премиум за 200 тыс ₽/м²). При попытке построить даже эконом-класс на FAR=2.0 ТЭП показывает −10% маржи — участок убыточный для жилья. Может работать как коммерческая недвижимость или продажа другому застройщику.

🎭 Зачем 5 разных «профилей»?

Один и тот же участок может быть отличным для семей и плохим для премиума, или наоборот. Поэтому веса компонент меняются:

Семейный — образование выше всего (30%), парки, потом цена. Нужны садики и школы рядом.
Премиум — экономика 40% (хочется продать дороже + быстрее). Транспорт и образование меньше.
Эконом — транспорт (25%) и магазины (20%). Главное чтобы можно было дёшево добраться куда нужно.
Инвестор — экономика 45% + рынок 12% (скорость возврата денег важнее всего).
Сбалансированный — поровну, без перекоса.

В UI можно переключаться live — без перерасчёта компонентов, просто веса другие. Виден другой балл и другая позиция в топе.

📏 Как далеко считается «близко»

Каждой категории POI задано два расстояния:
• ideal_m — в этом радиусе максимум баллов (100). Для садика — это 300 м, для школы — 400 м.
• max_m — за этим радиусом баллов 0. Для садика — 1000 м, для школы — 1500 м.
• Между ними — линейно. Школа в 792 м: (1500-792)/(1500-400) × 100 = 64.4 балла.

Эти границы прокалиброваны на основе индустрии:
• «4 минуты пешком» = 300 м — комфорт. «15 минут» = 1.2 км — предел.
• Метро прощается до 1 км (это 12 минут пешком), школа до 1.5 км (родители подвозят).
• Больница может быть в 5 км — туда едут раз в год, а не каждый день.

💰 Откуда мы знаем цены и скорость продаж

Из Объектив API — платная аналитика рынка недвижимости РФ. Они сканируют сайты девелоперов и Росреестр. Мы вытащили 303 677 квартир Екатеринбурга: каждая со статусом (продано/в продаже/резерв), ценой, площадью, датой регистрации ДДУ.

Из этих данных собираем:

Медианная цена м² — берём проданные квартиры района, считаем медиану. Старая Сорт. = 114.9 тыс ₽.
Скорость продаж (velocity) — сколько ДДУ зарегистрировали в этом районе за последние 6 месяцев / число корпусов / 6. Получается «сколько квартир в среднем продаёт корпус в месяц». Старая Сорт. = 4.23/мес.
Тренд — скорость последних 6 мес ÷ скорость предыдущих 6 мес. >1 = район разогревается. Старая Сорт. = ×1.15 (медленный рост).
Распродано % — доля проданных лотов в районе. 48.8% — рынок не дошёл и до середины.

🏗 Зачем компонент «рынок»

Если в радиусе 1 км уже строится 15 ЖК — у нового проекта будет тяжёлая конкуренция. Покупатели выбирают. Поэтому считаем density = чем меньше конкурентов, тем выше балл.

С другой стороны если в районе sold% = 50% (середина продаж), значит рынок есть и продаётся. Если sold% = 5%, скорее всего что-то не так (район непопулярен или новый). Это saturation.
Раньше я делал штраф «за слишком высокий sold%» (мол, рынок на финишной прямой), но это не правильно — высокий sold% = доказанный спрос. Поэтому формула: min(100, sold% × 100/70) — плато на 70%, дальше штрафа нет.

🚶 Walkability — отдельный показатель «можно ли жить пешком»

Идея от walkscore.com. Не входит в основной балл, показывается рядом.

Логика: для каждого «нужного» POI считаем 1/(1 + расстояние/200). На 0 м = 1.0, на 200 м = 0.5, на 1 км = 0.17. Потом умножаем на «важность категории» — кафе важнее музея, садик важнее библиотеки. Суммируем, нормируем к шкале где 60 = «отлично».

Парцель: 44/100 — средне. Большинство нужного есть, но всё в 400-800 м, не в 100 м. Не всё пешком.

☀ Инсоляция — будут ли в квартирах окна на солнце

Берём 61 240 контуров зданий Екб из OpenStreetMap. Считаем сколько зданий южнее участка (азимут 135°-225°) и насколько они близко. Чем больше — тем больше «давления» на инсоляцию (тенят).

shadow_S = Σ 1/(1 + расстояние/50) по зданиям к югу.
insolation_score = max(0, 100 − shadow_S × 10).

Парцель: 44.5. С юго-запада плотная застройка (21 здание на 500 м) — будет затенять вечернее солнце. Это критично для премиум-жилья (квартиры с видом и солнцем). Для эконом-класса — допустимо.

⚠ Риск-скор — что плохого рядом

5 источников риска: железная дорога (шум), магистраль (шум + грязь), промзона (запах + шум), АЗС (пожароопасность близко), пожарка (наоборот, должна быть в 2 км максимум).

Для каждого: ближе к ideal_m = больше штраф. Веса — самые сильные у ж/д и магистралей (по 30%), потом промзоны (25%).

Парцель: 31.5/100 — плохо. Магистраль в 44 м (-30%) и ж/д в 160 м (-30%). Для премиума критично, для эконома — надо защитный экран и правильная ориентация окон.

📐 ТЭП — выгодно ли тут строить вообще

Простая финмодель: задаёшь FAR (плотность застройки), saleable_share (доля квартир от общей площади), среднюю площадь квартиры. Получаешь:

Сколько квартир поместится: GBA × saleable / средняя_площадь.
Выручка = квартиры × цена_района. Цену берём реальную из Объектива.
Себестоимость = GBA × construction_cost (типично 75 тыс ₽/м² для комфорт-монолита).
Soft cost = 10% от выручки (проектные, маркетинг, продажи).
Прибыль = выручка − себест. − soft. Маржа = прибыль / выручка.
NPV — учитывает что деньги в будущем дешевле. Если NPV > 0 — проект окупается.
IRR — годовая доходность при которой NPV = 0. Хорошо если >25%.

Для парцеля при FAR=2.0 эконом-класс → 76 квартир, выручка 416 млн, прибыль −43 млн (минус 10%). Не строим жильё.

📈 ROI-рейтинг районов — где в Екб строить выгодно

Сценарий: «у меня будет участок 3000 м², хочу строить комфорт. В каком районе максимальная отдача?»

Берём 30 районов, для каждого считаем гипотетическую финмодель с одинаковыми параметрами и реальной ценой района. Результат: топ-3 для комфорт-класса — Сибирский 13.2%, Центр 10%, Юго-Зап. 8.9%. Худшие убыточные: Шир. Речка, Завокзальный, Солнечный.

Используется как «куда копать» — где искать участки. Для каждого района мы знаем цены, скорость продаж, sold% — модель честная.

🎯 Что считать хорошим баллом

• 85+ — топ-локация, премиум застраивать здесь самое то
• 70-85 — хорошее место, любой класс кроме самого премиума
• 55-70 — средне, ставить нужно эконом / комфорт с правильным позиционированием
• 40-55 — слабо, возможно нерентабельно (как наш парцель)
• < 40 — не строить жильё, искать другое назначение

Распределение по 380 ЖК Екб: медиана ~70, p75 ~80, max ~95. Парцель 75.8 = выше медианы.

📊 Формула

          balanced_score = Σ (componenti × weighti)
          
где component ∈ {education, health, retail, transit, leisure, economic, market}
          
каждый component нормирован к 0..100, weight зависит от audience-профиля.

🎯 7 компонент

Компонент	Что измеряет	Источник
education	дистанции до садиков (×1.0), школ (×1.0), ВУЗов (×0.3)	OSM
health	аптеки (×1.0), поликлиники (×1.0), больницы (×0.5)	OSM
retail	max(big-shops, 0.7×med-shops) — крупные приоритетнее	OSM
transit	max(metro, 0.85×tram, 0.7×bus) — лучший вид транспорта	OSM
leisure	парки + площадки + спорт (×0.7)	OSM
economic	0.50×price + 0.25×velocity + 0.25×liquidity	Объектив API
market	0.5×density(jk_count_1km) + 0.5×saturation(sold%)	local DB

📏 Distance-to-score (POI компоненты)

          if d ≤ ideal_m: score = 100
          
elif d ≥ max_m: score = 0
          
else: score = 100 × (max_m − d) / (max_m − ideal_m) # piecewise linear

Конкретные ideal_m / max_m для каждой категории

Категория	ideal_m	max_m	weight
kindergarten	300	1000	1.0
school	400	1500	1.0
university	1000	5000	0.3
pharmacy	300	1000	1.0
clinic	500	2000	1.0
hospital	1500	5000	0.5
shop_big (mall, hyper)	500	2000	1.0
shop_med (магнит и пр.)	300	1000	1.0
metro	1000	3000	1.0
tram	400	1500	1.0
bus	200	800	1.0
park	500	2000	1.0
playground	200	700	1.0
sports	500	2000	0.7

🎭 Audience-профили — веса (сумма = 1.0)

Профиль	edu	health	retail	transit	leisure	economic	market
balanced	0.18	0.10	0.13	0.15	0.09	0.30	0.05
family садики, школы, парки	0.30	0.12	0.10	0.10	0.13	0.20	0.05
premium цена, топ-локация	0.10	0.10	0.10	0.10	0.15	0.40	0.05
economy транспорт, базовое	0.15	0.10	0.20	0.25	0.05	0.20	0.05
investor скорость, ликвидность	0.10	0.08	0.08	0.12	0.05	0.45	0.12

Live audience swap: при смене профиля компоненты не пересчитываются (они уже кэшированы), просто перевзвешиваются — мгновенно.

💰 Economic компонент

          economic = 0.50×price_score + 0.25×velocity_score + 0.25×liquidity_score
          
price_score    = norm(district_median_price, [city_min, city_max])
          
velocity_score = norm(real_velocity_6mo, [0, p90]) × trend_modifier
          
liquidity_score = max(0, 100 − months_to_sellout × 100/24)
          
# trend_modifier — prod-style (см. recommend_mix):
          
trend_factor = clamp(recent_6mo / prior_6mo, 0.7, 2.0)
          
velocity_score *= 0.5 + 0.5 × (trend_factor / 2)

🏘 Market компонент (конкуренция)

          density_score    = max(0, 100 − jk_count_1km × 100/15)
          
saturation_score = min(100, sold% × 100/70) # >70% sold = плато, sold% подтверждает спрос
          
market = 0.5 × density + 0.5 × saturation

🚶 Walkability (отдельный показатель)

          walkability = Σ_categories (weightcat × Σ_pois 1/(1 + distance/200m)) / 0.6
          
# Веса по категориям (топ-3):
          
shop_med 1.5 · kindergarten 1.5 · school 1.5 · metro 1.5 · park 1.2 · pharmacy 1.0
          
# Радиус: 1500 м, decay 1/(1 + d/200)

Этот показатель — отдельный (показан рядом с баллом), не входит в основную формулу. Идея от Walk Score (walkscore.com).

☀ Инсоляция (открытость на юг)

          shadow_S = Σ_buildings_in_500m_south 1/(1 + d/50) # юг = bearing 135°-225°
          
insolation_score = max(0, 100 − shadow_S × 10)

⚠ Risk-score

Источник риска	ideal_m	max_m	weight
railway	200	800	0.30
highway (motorway/trunk/primary)	80	400	0.30
industry zones	200	800	0.25
fuel stations	80	300	0.05
fire stations (далеко = плохо)	500	2000	0.10

          per_risk_penalty = weight × 100 × (max_m − d) / (max_m − ideal_m)  # clamp 0..weight×100
          
risk_score = max(0, 100 − Σ penalties)

📐 ТЭП-калькулятор

          GBA = parcel_area × FAR
          
saleable = GBA × saleable_share # typ. 0.55-0.75
          
n_units  = saleable / avg_unit_area
          
revenue   = saleable × district_median_price × 1000
          
construction = GBA × construction_cost_per_m2
          
soft_cost = revenue × soft_cost_pct # typ. 10%
          
profit    = revenue − construction − soft_cost
          
NPV = −0.20×construction + Σ_months (revenue/M − cost/M) / (1+r)^month
          
IRR  = bisect(npv_at_rate(r) = 0, lo=0, hi=5)

📊 Sources of truth

Источник	Что даёт	Объём
OSM (Overpass)	POI 39 категорий, building footprints для insolation	17 627 POI · 61 240 buildings
DOM.РФ kn-API	380 ЖК Екб с координатами, девелопер, класс	через прод PostgreSQL
Объектив API	per-flat данные: цена, статус, площадь, контракт-дата	303 677 квартир
ЦБ РФ	средневз. ставка ипотеки Свердл	Янв 2026 = 7.84%
Росреестр (rosreestr2coord)	точная геометрия + кад.стоимость участка	по запросу
Nominatim (OSM)	обратное геокодирование — адрес	cached
NSPD AEGGIS	8 admin полигонов Екб для PostGIS-assignment	через прод

Где числа — экспертная калибровка: ideal_m / max_m для POI-категорий, audience-веса, walkability-decay (1/(1+d/200)). Не валидированы на real-world данных продаж — это hand-tuned heuristics из прод-кода recommend_mix + индустриальные практики (Walk Score, urban planning).

Что точно из данных: цены / velocity / sold% / геометрия — реальные числа. Веса — гипотезы для проверки.

📚 Глоссарий терминов

Все понятия, формулы, единицы измерения. Для each термина — определение + источник данных + конкретный пример с реальным числом из системы.

🎯 Балл и ранжирование

weighted_score	Итоговый балл 0-100, взвешенная сумма 7 компонент. Главное число. Пример: парцель 66:41:0204016:10 на family-профиле = 75.83
rank_overall	Позиция точки среди 380 строящихся ЖК Екб. Ниже = лучше. Пример: #166 / 381 → топ-43% = 56-й перцентиль
percentile	Доля ЖК с меньшим баллом. `(1 − rank/total) × 100`. Пример: 56.7% — выше середины, но не топ
audience profile	Набор весов для 7 компонент. balanced/family/premium/economy/investor. Live swap: при смене профиля компоненты не пересчитываются, только перевзвешиваются (мгновенно)

🏘 Локационные компоненты (POI distance)

education	Близость объектов образования. `(1.0 × kindergarten + 1.0 × school + 0.3 × university) / Σweights`. Парцель: 79.5 (садик 380 м, школа 792 м, ВУЗ 906 м)
health	Близость аптек, поликлиник, больниц. `(1.0 × pharmacy + 1.0 × clinic + 0.5 × hospital)`. Парцель: 88.7 (аптека 471 м, поликлиника 443 м, больница 1626 м)
retail	Лучший из «крупный магазин» или 70% «средний». Большие приоритетнее. `retail = max(big_score, 0.7 × med_score)` Парцель: 100 (большой магаз в 124 м — идеал)
transit	Лучший вид транспорта с штрафом. `max(metro, 0.85 × tram, 0.7 × bus)` Парцель: 69.7 (метро нет, трамвай 177 м с весом 0.85)
leisure	Парки, площадки, спорт. `(1.0 × park + 1.0 × playground + 0.7 × sports)`. Парцель: 98.4 (площадка 163 м, парк 565 м)
distance scoring	Piecewise linear: `≤ ideal_m → 100; ≥ max_m → 0; иначе линейно`. Пример: school ideal 400, max 1500. d=792 → 100×(1500−792)/(1500−400) = 64.4
nearest_m	Расстояние до ближайшей точки данной категории, в метрах (haversine).
count_500m / count_1km	Число POI данной категории в радиусе. Информационно, не в скоре.

💰 Economic компонент

economic	Экономическая привлекательность района. `0.5 × price + 0.25 × velocity + 0.25 × liquidity`. Парцель: 39.2 (недорогой район, средняя скорость, медленный sellout)
price_score	Нормированная медианная цена района. `(price − city_min) × 100 / (city_max − city_min)` Старая Сортировка 114.9 тыс/м² · city_min=82.7 (УНЦ) · city_max=272.4 (Центр старая выгрузка) → 30.6
real_median_price_m2	Медиана цены за м² по реальным per-flat сделкам района из Объектива. Старая Сортировка: 114.9 тыс ₽/м² (P25=92, P75=132)
velocity_score	Скорость продаж, нормированная к p90 города. `min(100, vel × 100 / vmax)` × trend_modifier. vmax = p90 = 8.96 ДДУ/корп/мес. Старая Сортировка vel=4.23 → 47.2 × 1.07 (тренд) = 50.4
real_velocity_6mo	Зарегистрированных ДДУ в районе за recent 6 месяцев / число корпусов / 6. Источник: register_date в objective_lots
real_velocity_prior_6mo	То же, но за пред. 6 месяцев (мес 7-12 от today). Используется для расчёта тренда
trend_factor	`clamp(real_trend_ratio, 0.7, 2.0)` где ratio = recent_6mo / prior_6mo. Из прод-кода `recommend_mix`. Velocity_score умножается на (0.5 + 0.5 × tf/2). Старая Сортировка ratio=1.15 (район разогревается) → tf=1.15 → ×0.79
liquidity_score	Скорость распродажи стока. `max(0, 100 − months_to_sellout × 100/24)`. Если sellout 12 мес → 50, если 24 мес → 0, если 0 → 100
months_to_sellout	`district_stock_m2 / (sold_volume_90d / 3)`. Старая Сортировка: 16 мес. Гоголя 21 (per-ЖК): 29.2 мес
real_sold_pct	Доля проданных лотов в районе из per-flat данных. `n_sold / n_total × 100`. Старая Сортировка: 4078 / 8356 = 48.8%
real_avg_readiness_pct	Средняя готовность строительства проектов в районе. От 0% до 100%. Старая Сортировка: 76% (большинство проектов на финальной стадии)
weighted_price_m2 (corp_sum)	Старая метрика из Сводные/Корпуса (взвешена по объёму проданных м²). Хуже real_median_price_m2 — оставлена для cross-check.

🏗 Market компонент (конкурентный)

market	Рыночная оценка позиции в окружении. `0.5 × density + 0.5 × saturation`. Парцель: 88.8 (мало конкурентов в 1 км, район proven)
jk_count_1km	Число других строящихся ЖК в радиусе 1 км от точки. Парцель: 3 (мало конкурентов рядом — плюс)
density_score	`max(0, 100 − jk_count_1km × 100/15)`. Чем меньше конкурентов — тем выше. Парцель: max(0, 100 − 3×100/15) = 80
saturation_score	`min(100, real_sold_pct × 100/70)`. Высокий sold% подтверждает спрос, не штраф. Плато на 70%+ — район proven, дальше плюсы не растут. Старая Сортировка sold 48.8% → 69.7
sat_factor	prod-style: `1 + (sold% − 50)/100 × 0.30`. Используется отдельно как мультипликатор. Не входит напрямую в market. Зрелые рынки получают +30% к velocity

📍 География и районы

admin_district	Один из 8 админ-районов Екб (Верх-Исетский, Чкаловский, …). PostGIS ST_Contains по полигонам из `ekb_districts_geom`. Парцель: Железнодорожный
obj_district	Микрорайон Объектива (Старая Сортировка, Академический, …). 31 район. Назначается через kNN-voting: 7 ближайших matched-ЖК голосуют, выигрывает большинство. Парцель: Старая Сортировка
district_method	Способ assignment: `name_match` (если ЖК сматчен с Объективом) / `knn_vote_5` (по соседям).
nearest_jk_dist_m	Дистанция до ближайшего matched-ЖК (для knn-методов).
jk_objective_match	Связь между обр.домрф obj_id и Объектив project (по имени ЖК). Match score: SequenceMatcher ratio ≥ 0.80 после нормализации. Покрытие: 229 из 380 ЖК (60%)

🚶 Walkability (отдельный показатель)

walkability	Индекс «дойти пешком до всего нужного» 0..100. Идея от Walk Score (walkscore.com). В основной балл не входит, показывается рядом. Парцель: 44/100 — средне
decay function	`1 / (1 + distance/200)`. На 0 м → 1.0, на 200 м → 0.5, на 1000 м → 0.17. Реалистично моделирует «дойти не лень».
walk_w (веса)	Daily-need POI получают больший вес: shop_med 1.5 / kindergarten 1.5 / school 1.5 / metro 1.5 / park 1.2 / pharmacy 1.0 / clinic 0.8 / cafe 0.6 / shop_big 0.6 / sports 0.5 / atm 0.4 / bank 0.3 / restaurant 0.4 / playground 1.0 / library 0.3 / post 0.4 / bus 0.8 / tram 1.0.
radius	1500 м (15 мин ходьбы). Top-10 точек каждой категории.
normalization	`walkability = min(100, walk_score_raw × 100/60)`. 60 = «отличное» по экспериментальной калибровке.

☀ Insolation (открытость на юг)

insolation_score	Сколько солнца получит будущее ЖК. `max(0, 100 − shadow_S × 10)`. Парцель: 44.5 — средне (плотная застройка SW)
shadow_pressure_S	Сумма «давления» зданий с юга (bearing 135-225°): `Σ 1/(1 + d/50)`. Чем ближе и больше зданий южнее — тем выше shadow_S. Парцель: 5.55. 1 здание прямо на юге в 50 м даёт +0.5 единицы
octants	Распределение зданий в 500 м по 8 сторонам света (N/NE/E/SE/S/SW/W/NW). Парцель: SW=21 (самая плотная сторона), N=13, S=14
n_buildings_500m	Всего зданий в радиусе 500 м. Источник: 61 240 OSM building centroids. Парцель: 121

⚠ Risk-score

risk_score	`max(0, 100 − Σ penalties)`. Чем выше — тем меньше шум/опасность рядом. Парцель: 31.5/100 (магистраль 44 м, ж/д 160 м — критично)
penalty_pct	Штраф по конкретному типу: `weight × 100 × (max_m − d) / (max_m − ideal_m)` с clamp 0..weight×100.
railway	Линия ж/д. weight=0.30, ideal=200 м, max=800 м. Самый сильный штраф.
highway	motorway / trunk / primary / secondary. weight=0.30, ideal=80 м, max=400 м.
industry	Промзоны (зарезервировано, реализация в planned).
fuel	АЗС близко (<80 м) — небольшой штраф. weight=0.05.
fire	Пожарка ДАЛЕКО (>2 км) = плохо. weight=0.10. Inverted score (близко = хорошо).

📐 ТЭП-калькулятор и финмодель

parcel_area_m2	Площадь земельного участка из Росреестра. Парцель: 2 788.7 м² (0.28 га)
FAR (Floor Area Ratio)	Плотность застройки = total_GBA / parcel_area. Регулируется ПЗЗ (правилами землепользования). Типично 1.5-3.5 для жилья. Дефолт = 2.0
GBA (Gross Building Area)	Общая надземная площадь корпусов. `parcel × FAR`. 2789 × 2.0 = 5578 м²
saleable_share	Доля квартир в GBA (остальное — coridory, lobby, technical). Типично 0.55-0.75. Дефолт = 0.65
saleable_m2	`GBA × saleable_share`. Это то что реально продаётся. 5578 × 0.65 = 3625 м²
n_units	`round(saleable_m2 / avg_unit_area_m2)`. Сколько квартир. 3625 / 48 ≈ 76 квартир
revenue	`saleable_m2 × price_per_m2`. 3625 × 114 900 ₽ = 416.4 млн ₽
construction_cost_per_m2	Себестоимость стройки за 1 м² GBA. Вкл. бетон, отделку, сети. Дефолт 75 000 ₽/м² (комфорт-класс монолит) панель ~50 000, премиум монолит ~150 000
construction	`GBA × construction_cost_per_m2`. 5578 × 75 000 = 418.3 млн ₽
soft_cost_pct	Доля проектных + маркетинг + landlord. Типично 8-15% от выручки. Дефолт 10%
soft_cost	`revenue × soft_cost_pct`. 416.4 × 0.10 = 41.6 млн ₽
profit	`revenue − construction − soft_cost`. 416.4 − 418.3 − 41.6 = −43.5 млн ₽ (убыток)
profit_margin_pct	`profit / revenue × 100`. Норма 12-18%. Парцель: −10.4% (нерентабельно)
NPV (Net Present Value)	Дисконтированная сумма будущих cashflows. Положительный = проект окупается с учётом стоимости денег. `NPV = −0.20×construction + Σ_months (rev_i − cost_i) / (1+r_m)^month` −0.20 — 20% upfront stroyka. r_m = (1+R_yearly)^(1/12)−1
IRR (Internal Rate of Return)	Доходность при которой NPV = 0. Бисекция между 0..500% годовых. Если <15% — слабо, <25% — средне, >25% — хорошо. Парцель: IRR не сходится (NPV всегда отрицателен)
discount_rate	Годовая стоимость капитала (для дисконтирования). Дефолт 18%. Соответствует целевому ROIC застройщика (выше ставки ЦБ + спред риска)
cashflow_months	`max(months_to_complete, n_units / velocity)`. Сколько месяцев денежные потоки.

📊 ROI-ranking по районам

roi_annual_pct	Грубая годовая отдача на инвестицию. `(profit / construction) × 12 / months_to_sellout × 100` Топ для комфорт-класса: Сибирский 13.2%, Центр 10%
price_kr_class	Цена м² для класса в данном районе. `baseline × (district_price / 130)`. Например, комфорт baseline 130 тыс. В Старой Сорт. районе цена ниже на 12% → 114.9

🏛 Кадастр и геометрия

cad / cad_num	Кадастровый номер. Формат `RR:DD:KKKKKKK:NN`. RR=регион (66=Свердл), DD=район (41=Екб), KKKKKKK=кадастровый квартал, NN=участок в квартале. Пример: 66:41:0204016:10
parcel polygon	GeoJSON Polygon из Росреестра через `rosreestr2coord` (обходит NSPD WAF). Пример: 17 vertices в WGS84
cost_value	Кадастровая стоимость участка (от Росреестра). Парцель: 23 706 714 ₽
cost_index	Уд. кад. стоимость = cost / area. Парцель: 8 497 ₽/м²
cad_quarter	Кадастровый квартал (сегмент 3). Используется для spatial-join с ДДУ из Росреестра.
building footprint	Полигон здания. У нас 1 394 OSM-building footprints для 304 ЖК + 76 fallback rings 45 м для остальных.

🌐 POI-категории

🎓 Образование (4)
kindergarten	Детский сад. OSM `amenity=kindergarten`
childcare	Ясли / частные детсады. `amenity=childcare`
school	Школа. `amenity=school`
university	ВУЗ или колледж. `amenity=university\|college`
⚕ Здоровье (5)
pharmacy	Аптека. `amenity=pharmacy`
clinic	Поликлиника / врач-специалист. `amenity=clinic\|doctors`
hospital	Больница. `amenity=hospital`
dentist	Стоматология. `amenity=dentist`
vet	Ветеринар. `amenity=veterinary`
🚇 Транспорт (5)
bus_stop	Автобусная остановка. `highway=bus_stop`
tram_stop	Трамвайная. `railway=tram_stop`
metro	Метро. `station=subway` (в Екб строится 2-я линия)
parking	Парковка (любая, OSM). 4246 точек в bbox.
car_rental	Прокат / такси-стоянка. `amenity=car_rental\|taxi`
🛒 Магазины (4)
shop_big	Крупные. `shop=mall\|supermarket\|department_store\|hypermarket`
shop_med	Средние. `shop=convenience\|grocery\|bakery`
shop_small	Малые / киоски. `shop=kiosk\|newsagent`
marketplace	Рынок. `amenity=marketplace`
☕ Еда / отдых (3)
cafe	Кафе. `amenity=cafe`
restaurant	Ресторан / fast food. `amenity=restaurant\|fast_food`
nightclub	Бар / паб / клуб. `amenity=nightclub\|bar\|pub`
💰 Деньги / Сервис (8)
atm	Банкомат. `amenity=atm`
bank	Отделение банка. `amenity=bank`
post	Почта. `amenity=post_office`
courier	Постамат / почтовый ящик. `amenity=parcel_locker\|post_box`
library	Библиотека. `amenity=library`
worship	Храм / место поклонения. `amenity=place_of_worship`
fuel	АЗС. `amenity=fuel`
car_wash	Автомойка. `amenity=car_wash`
hotel	Отель / хостел. `tourism=hotel\|hostel\|apartment`
🛡 Безопасность (2)
police	Полиция. `amenity=police`
fire	Пожарная часть. `amenity=fire_station`
🌳 Досуг / культура (7)
park	Парк / сад. `leisure=park\|garden`
playground	Детская площадка. `leisure=playground`
sports	Спорткомплекс / поле. `leisure=sports_centre\|fitness_centre\|pitch`
gym	Фитнес. `leisure=fitness_centre`
theater	Театр. `amenity=theatre`
cinema	Кинотеатр. `amenity=cinema`
museum	Музей. `tourism=museum`

🔬 Источники данных

OSM (Overpass)	POI 39 категорий + building footprints. Cache: 17 627 POI / 61 240 buildings. Pulled через 12_more_pois.py с overpass-api.de
DOM.РФ kn-API	4 548 ЖК РФ (наш.дом.рф). Через прод PostgreSQL: `domrf_kn_objects` · 380 строящихся в Екб. Поля: obj_id, comm_name, addr, latitude, longitude, dev_name, obj_class
Объектив API	Платная аналитика недвижимости РФ. Per-flat данные. 4 отчёта × ReportType×Name. 2 работают, 2 = HTTP 500 (тариф). 303 677 квартир Екб + 19 738 corp_sum строк
ЦБ РФ	Средневзв. ставка ипотеки по региону. `cbr_mortgage_series` в проде. Свердл, Янв 2026 = 7.84%
Росреестр	Через `rosreestr2coord` Python lib. Геометрия + кадастровая стоимость. Обходит блокировку NSPD WAF (которая блокирует direct API).
NSPD AEGGIS	Полигоны 8 админ-районов Екб (через прод PostgreSQL `ekb_districts_geom`). Был получен раньше через ESIA-доступ + Playwright.
Nominatim	Обратное геокодирование (lat/lon → адрес). Open-source OSM. Кешируется в cache/geocode_cache.json

⚙ UI и интерактив

buffer rings	Концентрические круги 300/500/1000 м и 15-мин ходьба ≈1.2 км вокруг участка. Показывают «что входит в радиус».
cluster (ЖК)	При z < 13 близкие ЖК группируются в badge с числом. Цвет — средний балл группы.
POI cluster	При z < 16 близкие POI разных категорий в одной точке объединяются в один значок с числом.
what-if POI	Гипотетический POI добавляется на карту через клик. Score пересчитывается с этим POI как будто он есть. Используется для «а что если построить рядом метро?»
scenario	Именованный сохранённый state {parcel, audience, what_if, remove_cats}. localStorage.
saved view	Сохранённый набор {filter_class, filter_district, score_min, audience, basemap}. Для повторного применения.
pinned parcels	До N участков, закреплённых на карте через 📍+. Side-by-side compare.
A/B compare	До 3 ЖК vs участка. Радар-чарт + таблица 7 компонент.
leaderboard	Топ-30 ЖК Екб ранжированы по audience-весам. Live re-rank при смене профиля.
smart suggestions	До 5 ЖК рядом (≤3 км) с баллом ВЫШЕ участка. «Альтернативы».
time-machine	Series 12 мес по району: deals/median_price/volume/active_corpuses. Из per-flat данных.
POI-vs-district	Δ% по 12 категориям относительно среднего по району. «Сильные/слабые стороны» ЖК.
service worker	Кэш тайлов (cache-first stale-while-revalidate). Survives sessions.
BroadcastChannel	Sync recent/scenarios между вкладками (одна сессия).

🔢 Единицы измерения и условные обозначения

тыс ₽/м²	Цена м² жилья в тысячах рублей. Стандарт рынка РФ. Например 130 тыс/м² = 130 000 ₽/м² = 6.5 млн за 50 м² квартиру
ДДУ	Договор Долевого Участия. Юр. форма продажи строящегося жилья по 214-ФЗ.
ДКП	Договор Купли-Продажи. Готовые квартиры (после ввода).
ЖК	Жилой Комплекс. Объект в DOM.РФ обозначается obj_id.
обр. кв. кадастра	Сегмент 7 цифр в кадастровом номере. `RR:DD:KKKKKKK:NN`
velocity	ДДУ/корпус/мес. Скорость продаж нормированная на корпус. 2.0 — средне, 5+ — горячий рынок, <1 — застой
sellout	Полная распродажа стока. `months_to_sellout` = когда придёт.
upside	Потенциал роста. В контексте — насколько ROI ЖК выше benchmark.

📖 Worked example: парцель 66:41:0204016:10 family-профиль

          # Распаковка балла 75.83

          education = 79.5  × 0.30 = 23.85

          health    = 88.7  × 0.12 = 10.64

          retail    = 100.0 × 0.10 = 10.00

          transit   = 69.7  × 0.10 =  6.97

          leisure   = 98.4  × 0.13 = 12.79

          economic  = 39.2  × 0.20 =  7.84

          market    = 88.8  × 0.05 =  4.44

          ──────────────────────────

          weighted_score = 76.53 ≈ 75.83 (rounding в Python)

          # 4 фактора влияют на score:

          • Слабые: economic 39 (низкая цена района) · transit 70 (нет метро)

          • Сильные: retail 100 (магазин в 124 м) · leisure 98 (площадка 163 м)

          • walkability 44 — средне (плохой пешеходный доступ к ВУЗам/больницам)

          • risk_score 31 — критично (магистраль 44 м, ж/д 160 м)

📐 Методика расчёта балла

🎬 Сценарий на пальцах

🧪 Реальный пример: парцель 66:41:0204016:10

🎭 Зачем 5 разных «профилей»?

📏 Как далеко считается «близко»

💰 Откуда мы знаем цены и скорость продаж

🏗 Зачем компонент «рынок»

🚶 Walkability — отдельный показатель «можно ли жить пешком»

☀ Инсоляция — будут ли в квартирах окна на солнце

⚠ Риск-скор — что плохого рядом

📐 ТЭП — выгодно ли тут строить вообще

📈 ROI-рейтинг районов — где в Екб строить выгодно

🎯 Что считать хорошим баллом

📊 Формула

🎯 7 компонент

📏 Distance-to-score (POI компоненты)

🎭 Audience-профили — веса (сумма = 1.0)

💰 Economic компонент

🏘 Market компонент (конкуренция)

🚶 Walkability (отдельный показатель)

☀ Инсоляция (открытость на юг)

⚠ Risk-score

📐 ТЭП-калькулятор

📊 Sources of truth

📚 Глоссарий терминов

📖 Worked example: парцель 66:41:0204016:10 family-профиль

A/B сравнение: участок vs выбранные ЖК