-- 150_sale_share_listing_geo_filter.sql
--
-- CONTEXT: страница «доля квартир дома в продаже» (/trade-in/sale-share). Числитель
--   view v_building_sale_share (active_secondary / listings_45d + медианы цены/срока)
--   ЗАГРЯЗНЁН mis-bucketing'ом: листинги примагничиваются к НЕ ТОМУ дому (баг
--   house_id_fk). Прод-замер: 373 дома (5.5%) / 1685 листингов (7.2%) дальше 300м от
--   geom своего дома. Пример — house_id 131237 «Мамина-Сибиряка 126» (8-эт., ЖКХ=51 кв,
--   ЗНАМЕНАТЕЛЬ ВЕРНЫЙ): из 20 активных листингов реально его лишь ~2, остальные —
--   Свердлова 32/32Б (29-32 эт. башни), Азина 25/31, разброс до 2285м. Раздутый
--   числитель → ложные высокие доли в ТОПе.
--
-- WHAT:
--   v_building_sale_share — в CTE listing_agg числители/медианы считают ТОЛЬКО листинги
--   в пределах 300м от geom своего дома (JOIN houses hg ON hg.id = l.house_id_fk +
--   предикат `l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom)
--   <= 300` во ВСЕХ 5 FILTER-клаузах: active_secondary, listings_45d, median_price_rub,
--   median_price_per_m2, avg_days_on_market). 300м выбран по распределению расстояний:
--   p90=97м, 91% листингов ≤150м — гео-шум привязки сохраняем, мусор-хвост режем.
--   Листинги/дома БЕЗ geom — КЕПИМ (предикат пропускает NULL-geom), отбрасываем лишь
--   тех, у кого geom есть и он >300м. ST_DistanceSphere возвращает МЕТРЫ (оба geom 4326).
--   ЗНАМЕНАТЕЛЬ (flat_count_effective, плаузибилити-гейты, COALESCE-приоритет ЖКХ) и
--   весь top-level SELECT / WHERE / appended-колонки — БАЙТ-В-БАЙТ как в мигр. 149, дельта
--   только внутри CTE listing_agg.
--
-- DEPENDENCIES: 143 (view + houses.gar_*), 144 (canon match → gar_flat_count),
--   145 (плаузибилити-гейт знаменателя), 146 (listings_45d + sale_share_pct_45d + zhkh
--   в COALESCE + houses.zhkh_flat_count), 147 (canon strip geo-prefixes), 148 (дедуп
--   кросс-площадочных дублей — count(DISTINCT (rooms,round(area_m2),floor))),
--   149 (ЖКХ-приоритет знаменателя + zhkh_flat_count/flat_count_source колонки).
--   Базируется на текущем (149) определении view — меняем ТОЛЬКО CTE listing_agg.
--   Использует listings.geom + houses.geom (Point 4326, set listings_set_geom trigger,
--   GIST-индексы listings_geom_idx / houses).
--
-- SAFETY / IDEMPOTENCY: только CREATE OR REPLACE VIEW (структура колонок не меняется —
--   те же позиции/типы/имена, что в 149) + COMMENT. Повторный прогон — no-op. Деплой-
--   раннер гонит файл через psql -v ON_ERROR_STOP=on БЕЗ --single-transaction →
--   транзакцию открывает САМ файл (BEGIN/COMMIT ниже), как 146/148/149.
--
-- NB по нумерации: последний занятый = 149; следующий свободный sequential = 150
--   (проверено `ls tradein-mvp/backend/data/sql | grep '^1[45]'` + открытые PR на дубль
--   basename — коллизий нет).
--
-- Deploy order: после 149_zhkh_priority_denominator.sql.

BEGIN;

CREATE OR REPLACE VIEW v_building_sale_share AS
 WITH listing_agg AS (
         SELECT l.house_id_fk AS house_id,
            count(DISTINCT (l.rooms, round(l.area_m2), l.floor)) FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS active_secondary,
            count(DISTINCT (l.rooms, round(l.area_m2), l.floor)) FILTER (
                WHERE l.listing_segment = 'vtorichka'::text
                  AND l.last_seen_at >= (now() - interval '45 days')
                  AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)
            ) AS listings_45d,
            percentile_cont(0.5::double precision) WITHIN GROUP (ORDER BY (l.price_rub::double precision))
                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.price_rub IS NOT NULL AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS median_price_rub,
            percentile_cont(0.5::double precision) WITHIN GROUP (ORDER BY (l.price_per_m2::double precision))
                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.price_per_m2 IS NOT NULL AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS median_price_per_m2,
            avg(l.days_on_market)
                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.days_on_market IS NOT NULL AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS avg_days_on_market
           FROM listings l
             JOIN houses hg ON hg.id = l.house_id_fk
          WHERE l.house_id_fk IS NOT NULL
          GROUP BY l.house_id_fk
        )
 SELECT h.id AS house_id,
    h.short_address,
    h.full_address,
    h.address,
    h.lat,
    h.lon,
    h.year_built,
    h.house_type,
    h.total_floors,
    h.series_name,
    h.is_emergency,
    COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0)) AS flat_count_effective,
    h.gar_flat_count,
    h.gar_match_method,
    la.active_secondary,
    la.median_price_rub,
    la.median_price_per_m2,
    la.avg_days_on_market,
        CASE
            WHEN COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
                     >= GREATEST(COALESCE(h.total_floors, 0), 8)
             AND la.active_secondary <= COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
            THEN round(100.0 * la.active_secondary::numeric
                       / COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))::numeric, 1)
            ELSE NULL::numeric
        END AS sale_share_pct,
    la.listings_45d,
        CASE
            WHEN COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
                     >= GREATEST(COALESCE(h.total_floors, 0), 8)
             AND la.listings_45d <= COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
            THEN round(100.0 * la.listings_45d::numeric
                       / COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))::numeric, 1)
            ELSE NULL::numeric
        END AS sale_share_pct_45d,
    h.zhkh_flat_count,
    CASE
        WHEN h.zhkh_flat_count IS NOT NULL THEN 'zhkh'
        WHEN h.gar_flat_count IS NOT NULL THEN 'gar'
        WHEN NULLIF(h.total_units, 0) IS NOT NULL THEN 'total_units'
        WHEN NULLIF(h.flat_count, 0) IS NOT NULL THEN 'flat_count'
        ELSE NULL::text
    END AS flat_count_source
   FROM houses h
     JOIN listing_agg la ON la.house_id = h.id
  WHERE h.geom IS NOT NULL AND (la.active_secondary > 0 OR la.listings_45d > 0);

COMMENT ON VIEW v_building_sale_share IS
  'Per-building rollup вторички для «доли квартир дома в продаже» (мигр. 143; знаменатель — '
  'ГАР canon-match мигр. 144; 2-й источник ЖКХ + окно 45д мигр. 146; дедуп кросс-площадочных '
  'дублей мигр. 148; ЖКХ-приоритет знаменателя мигр. 149; гео-фильтр числителя ≤300м мигр. 150). '
  'flat_count_effective = '
  'COALESCE(zhkh_flat_count, gar_flat_count, NULLIF(total_units,0), NULLIF(flat_count,0)) — '
  'ЖКХ ПРИОРИТЕТ (ГИС ЖКХ точнее ГАР, который дико недосчитывает квартиры в МКД; мигр. 149). '
  'Колонки zhkh_flat_count (сырой ЖКХ-счёт) + flat_count_source (zhkh|gar|total_units|flat_count|'
  'NULL — какой источник реально дал знаменатель) добавлены для прозрачности. Оба числителя '
  'считают УНИКАЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ по сигнатуре count(DISTINCT (rooms, round(area_m2), floor)), а не '
  'объявления: одна квартира на avito+cian+domclick = разные dedup_hash, но одна сигнатура. '
  'active_secondary = FILTER (is_active AND vtorichka); listings_45d = FILTER (vtorichka AND '
  'last_seen_at>=now()-45d). sale_share_pct = active_secondary/denom; sale_share_pct_45d = '
  'listings_45d/denom. Оба под плаузибилити-гейтом (denom>=GREATEST(total_floors,8) AND '
  'числитель<=denom; мигр. 145), иначе NULL. Частично-NULL сигнатуры считаются раздельно '
  '(count(DISTINCT ROW) игнорит лишь полностью-NULL строку). Фильтр: geom NOT NULL AND '
  '(active_secondary>0 OR listings_45d>0) — churn-only дома (0 активных, но есть листинги за '
  '45д) тоже видны. active_secondary/listings_45d/медианы цены и срока теперь считают ТОЛЬКО '
  'листинги ≤300м от geom своего дома (JOIN houses hg + ST_DistanceSphere<=300 в каждой FILTER; '
  'анти-mis-bucketing раздутого числителя из-за бага house_id_fk; мигр. 150). Листинги/дома без '
  'geom — кепим. Знаменатель НЕ изменён.';

COMMIT;
