-- 145_building_sale_share_plausible_denom.sql
--
-- CONTEXT: гейт правдоподобности знаменателя в v_building_sale_share.
--   ГАР/ФИАС часто недо-регистрирует помещения (на проде лишь 68 406 из 919 341
--   домов региона 66 имеют хоть одно помещение). Малый/неполный flat_count раздувал
--   sale_share_pct: топ листа был забит «5 из 5 = 100%», а 91 дом показывал >100%
--   (active_secondary > flat_count — физически невозможно, явный undercount).
--
--   Гейт: sale_share_pct вычисляется ТОЛЬКО когда
--     flat_count_effective >= GREATEST(COALESCE(total_floors,0), 8)   -- >=1 кв/этаж и не мизер
--     AND active_secondary <= flat_count_effective                     -- не >100%
--   иначе NULL («н/д» — честно, без выдуманного процента).
--
--   Проверено на проде (rollback-tx): 2769 → 2596 достоверных домов (−91 >100%,
--   −82 undercount), over100=0; топ — реальные сигналы концентрации продаж
--   (Крауля 89А 10/11=90.9%, Ткачей 17 15/19=78.9%, Походная 63 12/32=37.5%).
--
-- DEPENDENCIES: 143 (view + houses.gar_flat_count), 144 (canon match populates gar_flat_count).
-- SAFETY: только CREATE OR REPLACE VIEW — идемпотентно, не деструктивно. Колонки/типы
--   не меняются (тот же набор столбцов), меняется лишь условие в CASE sale_share_pct.
-- Deploy order: после 144_gar_canon_addr_match.sql.

BEGIN;

CREATE OR REPLACE VIEW v_building_sale_share AS
 WITH listing_agg AS (
         SELECT l.house_id_fk AS house_id,
            count(*) FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text) AS active_secondary,
            percentile_cont(0.5::double precision) WITHIN GROUP (ORDER BY (l.price_rub::double precision))
                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.price_rub IS NOT NULL) AS median_price_rub,
            percentile_cont(0.5::double precision) WITHIN GROUP (ORDER BY (l.price_per_m2::double precision))
                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.price_per_m2 IS NOT NULL) AS median_price_per_m2,
            avg(l.days_on_market)
                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.days_on_market IS NOT NULL) AS avg_days_on_market
           FROM listings l
          WHERE l.house_id_fk IS NOT NULL
          GROUP BY l.house_id_fk
        )
 SELECT h.id AS house_id,
    h.short_address,
    h.full_address,
    h.address,
    h.lat,
    h.lon,
    h.year_built,
    h.house_type,
    h.total_floors,
    h.series_name,
    h.is_emergency,
    COALESCE(h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0)) AS flat_count_effective,
    h.gar_flat_count,
    h.gar_match_method,
    la.active_secondary,
    la.median_price_rub,
    la.median_price_per_m2,
    la.avg_days_on_market,
        CASE
            WHEN COALESCE(h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
                     >= GREATEST(COALESCE(h.total_floors, 0), 8)
             AND la.active_secondary <= COALESCE(h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
            THEN round(100.0 * la.active_secondary::numeric
                       / COALESCE(h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))::numeric, 1)
            ELSE NULL::numeric
        END AS sale_share_pct
   FROM houses h
     JOIN listing_agg la ON la.house_id = h.id
  WHERE h.geom IS NOT NULL AND la.active_secondary > 0;

COMMENT ON VIEW v_building_sale_share IS
  'Per-building rollup вторички для «доли квартир дома в продаже» (мигр. 143; '
  'знаменатель — ГАР canon-match мигр. 144). sale_share_pct только при правдоподобном '
  'знаменателе: flat_count_effective >= GREATEST(total_floors,8) AND active<=flat_count '
  '(мигр. 145 — защита от ГАР-undercount); иначе NULL. Фильтр: geom NOT NULL AND active>0.';

COMMIT;
